文档介绍：成都保利国际广场定位策划报告
谨呈:保利(成都)实业有限公司
成都世联兴业房地产顾问有限公司,2010年9月
缔造蓉城都会华章
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商业秘密声明
租售方式
建面(平米)
高度
基底面积
商业
销售
—
—
写字楼
持有租赁
336米
2690平米
公寓
销售
A座
220米
1700平米
B座
60米
2660平米
合计
前期沟通已经达成的共识
B座,220米超高层,规划为公寓产品,底部连接规划中的集中商业
A座,336米超高层,规划为地标性写字楼
C座,60米板楼设计,规划为公寓产品,共分三个单元
A座
B座
C座
:
大源商务区核心——高新区绝版地段
大型综合体——引领城市价值
“
就像——
淮海路之于上海;
第五大道之于纽约;
就像——
六本木之于东京;
太古城之于香港……
”
叠加城市
折线城市
梯度城市
建造成都CBD的立体城市,以建筑创造特色空间
——立体城市:
世联对本项目工作任务的认识
1、项目整体概念规划设计方案研究
2、项目产品定位研究
3、项目产品设计方案研究
3、项目启动区定位及其规划建议
4、项目启动区营销策略总纲
5、项目启动区营销执行策略、价格策略及产品价值提炼
6、项目启动区入市营销执行、阶段推广与销售管理
7、项目后续开发定位、规划建议及其相关营销执行
8、……
,打造成怎样的产品,商务公寓、酒店式公寓或精装公寓?
Question1:公寓产品定位方向
基于产品定位下,分物业规模,配套、打造标准等如何确定?
Question2:公寓产品打造建议
基于前期沟通,本次报告重点解决的问题
本次报告大纲:
前提:综合体物业关联性研究
专题二:公寓产品打造建议
专题一:公寓产品定位方向探求
通过案例的方式呈现综合体物业间的相互关联及其产生的优势、综合体的最终理想模式
通过成都市场分析、竞争机会分析得出本项目公寓产品的定位
类比高端综合体公寓打造模式,得出本项目公寓产品的最终打造建议
第一部分. 综合体研究
——综合体各物业关联研究
①综合体发展模式研究
②商务综合体案例借鉴
③综合体物业关联研究
日本,福冈博多运河城
香港,太古广场
北京,东方广场
北京,华贸中心
深圳,信兴广场
深圳,华润中心
深圳,星河国际
上海,上海商城
广州,中信广场
东莞,运河东一号
东莞,世博广场
合肥,元一时代广场
合肥,财富广场
合肥,金地国际城
常州,莱蒙都会
宜昌,均瑶国际广场
……
综合体发展的5种模式及相应的典型案例
商业核心
模式
写字楼核心
模式
均衡发展
模式
住宅核心
模式
发展模式
酒店核心
模式
广州,中信广场
深圳,信兴广场
上海,上海商城
深圳,星河国际
深圳,华润中心
日本,博多运河成
世联对世界不同等级城市成功综合体项目进行了广泛而深入的研究,并总结出综合体发展的5种模式。本项目从定位、规划等角度来看,属于写字楼核心驱动模式
香港,太古广场
2. 案例借鉴①——商务综合体:中信广场
中信广场位广州商业、金融繁盛的天河区天河北路,雄居广州南北向的城市新中轴线上,南向天河体育中心及珠江新城区,北靠广州火车东站、港穗直通火车站及地铁二号线总站,步行仅需8分钟。
定位:甲级综合智能型大厦
物业组合为:超高层写字楼+公寓+小型购物商场
租售情况:写字楼租售,公寓销售。
价格:写字楼140元/月·平米,公寓20000元/平米(二手房)。
占地面积:23,000平方米;
总建筑面积:320,000平方米;
广场组成由一幢楼高80层的商业大楼和两幢38层的酒店式公寓组成;
超高层写字楼80层,标高333米,单层面积:2500㎡;
公寓由两幢38层的大楼组成,总建筑面积达69054平方米;公寓的的单元面积由113至237平方米不等,
中信广场购物城位于中信广场的裙楼,楼高四层,每层的面积由8000平方米至10000平方米。一层经营世界品牌精品,二层以流行、时尚的品牌为主。
地标性写字楼为核心,公寓商业配套为