文档介绍：Revised as of 23 November 2020
商铺投资回报率有多高
商铺投资回报率有多高
人人都说“投资商铺是金”、“一铺养三代”，商铺投资迎来了黄金时代。随着投资理念的日趋资金的时间效应。不能解决多套投资的现金分析问题。且由于其固有的片面性，不能作为理想的投资分析工具。
(3) 租金回报率分析法公式：(税后月租金-每月物业管理费)×12／购买房屋总价，这种方法算出的比值越大，就表明越值得投资。
点评：优点：考虑了租金、房价及两种因素的相对关系，是选择“绩优地产”的简捷方法。不足：没有考虑全部的投入与产出，没有考虑资金的时间成本，因此不能作为投资分析的全面依据。对按揭付款不能提供具体的分析。
(4) 内部收益率法房产投资公式为：累计总收益／累计总投入＝月租金×投资期内的累计出租月数／(按揭首期房款＋保险费＋契税＋大修基金＋家具等其他投入＋累计按揭款＋累计物业管理费)＝内部收益率。
点评：上述公式以按揭为例，未考虑付息、未考虑中介费支出；累计收益、投入均考虑在投资期范围内。优点：内部收益率法考虑了投资期内的所有投入与收益、现金流等各方面因素。可以与租金回报率结合使用。内部收益率可理解为存银行，只不过我国银行利率按单利计算，而内部收益率则是按复利计算。不足：通过计算内部收益率判断物业的投资价值都是以今天的数据为依据推断未来，而未来租金的涨跌是个未知数。
如何保证商铺投资回报率 投资者应重视六项元素
2008-9-4 10:48:00
摘要：选商铺必究六元素，购买商业地产项目到底该怎样识别其品质，又该如何保证投资回报率呢投资者不妨在购买过程中对业内人士提出的六项必究元素多较点真儿。
购买商业地产项目到底该怎样识别其品质，又该如何保证投资回报率呢投资者不妨在购买过程中对业内人士提出的六项必究元素多较点真儿。
第1元素：
周边消费要具持续支撑力商业项目周围的消费力是决定投资回报的最关键因素。一些商业地产项目依托新建居住区的居民作为现成的消费人群，确实为商铺投资奠定了回报基础，也吸引了不少投资者的关注。但要保障后期回报，有关专家认为，除了附近已有的社区居民外，周边还应具备一些具有支撑力、延续性的消费人群。例如，在步行可达的范围内建有产业园区、开发区、商务区或写字楼等工作人群集中的项目，商业项目可以依附这些项目开发更加丰富的经营业态。
第2元素：
商业内容须有引人之处以消费者熟知或****惯于购买的品牌开发旗舰店，是很多商业项目通用的方法，但品牌选择、引入规模、分布格式等诸多因素对于整个商业地产项目都会起到不同程度的作用。例如，有些项目将对象定位于时尚的中高档消费人群，而引入的旗舰店却包括商品平均价位为100元左右、以20岁以下消费人群为对象的中低档品牌。那些依照中高档定位购买商铺的投资者此时便会遇到经营危机，因为商场里消费人群定位与自己的经营定位会存在先天的差异。
第3元素：
项目规模与消费人数匹配在确定周边消费人群具备一定消费能力，并且产品定位正确的基础上，投资者还必须了解商业经营面积与周边消费群体数量是否相匹配。例如，一个经营面积为2万平方米的商业地产项目，如果其坐落的居住区内常住人口为2万左右，那么平均每人1平方米的商业面积显然不能带给投资者足够的回报。一般来说，人均商业面积在平方米以内就已经能够满足正常的经营和消费需求。
第4元素：
布局应能构***流交织正确的品牌定位之外，商业布局能否将商场内的人流有效交织，推动旗舰店之外的商铺经营，也是投资者必须在购买前明确的因素之一。例如，某新建商圈的一个大型购物商场，其引进的几个时尚服装、鞋帽等主力消费品牌全部分布在临街门店，并且内堂处于半封闭状态，虽然堂内也有很多高档品牌，但很多消费者都只是在门店流连，进入内堂的人数还不足门店的1/4。还有一些项目，虽然旗舰店定位合理，但小商铺与之距离较远，光顾人群相对较少，商铺业主也无法实现盈利。
第5元素：
过滤噱头求实质性回报业内人士透露，有些项目承诺的回报方式看似诱人，其实并不合理，投资者应当更理性地分析招商噱头，选择真正实质性的经营回报。例如，某项目提出的“一次性回报”概念，必须在业主全额购买商铺并缴纳其他税款等费用后，再按相应的比例返还回报额。这种看似直观又高回报的投资方法，其实不过是“羊毛出在羊身上”。
第6元素：
定位专业水平决定收益确保后期收益还要取决于项目经营管理者的专业水平。要判断管理团队是否专业，最直观的方法便是观察产品定位与区域消费特点是否吻合。例如，坐落于华苑居住区附近的商业项目如果选择在高档商业区，那么与大众生活型的消费需求不够贴近，不如定位于中档品牌、小百货等日常用品经营商业项目。因此，有关专家