文档介绍：远洋天著项目定位及营销建议
北京东南五环,
,
罕有的高尔夫公园,
16万平米绿化带,
……
这就是远洋献礼北京世界城市的城市低密绿色人文栖居!
谋局篇:定位与产品
攻伐篇:营销推广
知己篇:本体分析
知彼篇:市场与客户
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PART1 本体分析
(一)项目理解
■项目区位■项目交通■周边环境■项目现状■地块指标
■优劣势■价值梳理
(二)目标解读
(三)解决思路
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(一)项目理解︱项目区位
5
城市属性明显
项目地处东南五环大羊坊桥东南角,在区域属于亦庄开发区路东区,与亦庄开发区核心区仅京津唐高速一路之隔;
地块距离东南三环分钟寺桥约8km,距离东南四环十八里店桥约5km,距离东南五环大洋坊桥约2km,距离东南六环马驹桥约9km。
主城区
三环
四环
六环
京沈高速
本案
京
津
高
速
五环
京
津
唐
高
速
亦庄新城
大羊坊桥
(一)项目理解︱项目交通
6
未来交通条件便捷,目前道路环境较差
M12号线(规划中)
五环路
宗地位置
京津高速
亦庄线(L2号线)
L5号线(规划)
京津塘高速
项目毗邻京津唐高速,京津唐高速将三环、四环和五环路连通,交通较为便利;
距CBD约15公里,约20分钟车程;距机场约40公里,约50分钟车程;距亦庄经济技术开发区核心区约4公里,车程仅需10分钟。
公交系统:927专、986、997路、605路、974路、开发区2路、通11路;
轨道交通:规划M12号线、L5号线以及即将开通的亦庄线将极大增强本案公共交通出行便利。
(一)项目理解︱周边环境及四至
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现状有待改善,周边配套薄弱
项目北侧多为小区,居住氛围日渐浓厚,东侧与南侧现状环境相对较差,对未来居住品质有一定影响;
地块东、北、西三侧道路通达性较好,南侧道路尚未开通,预计明年建成通车;
地块西侧隔京津塘高速有鸿禧高尔夫俱乐部、国际企业文化园等,对本案价值提升有一定利好;
周边缺少大型商场、超市等必要的生活配套设施,仅在地块东侧、南侧存有一些低端商业配套,难以满足居民的要求。
北侧:小康家园
西北:三羊里小区
东北:金色漫香林五期
南侧:工业园
东南:国际亦庄
西南:公交场站
(一)项目理解︱周边环境
8
多重绿地公园、高尔夫球场环绕,大环境生态感较好
4000亩国际企业文化园
120公顷
鸿禧国际高尔夫俱乐部
社区内园林景观
16万平米城市绿化带
120公顷鸿禧国际高尔夫俱乐部、4000亩BDA国际企业文化园
(一)项目理解︱项目现状
9
R4内部:少量原生树
R4内部:有堆土
地块南侧:高压线
地块南侧工地围墙
在建售楼处
地块内道路
高压线横穿地块
(一)项目理解︱地块指标
10
各地块规划指标
用地编号
用地性质
用地规模(平方米)
容积率
地上建筑面积(平方米)
控制
高度(米)
建筑密度(%)
绿地率(%)
R1
居住
63724
70096
30-45
35
30
R2
教育
3212
2570
9-18
30
30
R3
居住
68269
75096
24-30
35
30
R4
居住
89117
98029
24-30
35
30
C1
医疗
2513
1
2513
9-18
45
30
C2
商业
金融
2412
2894
9-18
45
30
C3
行政
办公
1198
1
1198
9-18
45
30
C4
公共
设施
4495
5394
9-18
45
30
C5
商业
金融
3809
4571
9-18
45
30
U1
市政公共设施
4048
1
4048
9
40
15
U2
邮政
1202
1
1202
9-18
40
15
U3
供电
520
1
520
9-18
40
15
小计
—
244519
—
268131
—
—
—
稀缺低密指标,
罕有16万㎡绿地
R1
r=
限高45m
R3
r=
限高30m
R4
r=
限高30m
C1
C1
R2
U2
C3
C4
C5
U3
U1
㎡,㎡,㎡,㎡。