文档介绍：中规院深圳分院福田中心区岗厦河园旧村改造规划研究汇报
汇报人：
容积率确定
确定容积率
范围
地块现状
容积率
中心区
容积率分布
周边区域
容积率分布
中心区
地面地价分布
经济
测算
确定
容积率
确定核心位置
世纪花园、中银花园、深业花园、雅颂居、中海华庭、彩福大厦、风华盛世、嘉麟豪庭、城中雅苑、星河方米。
住宅楼盘主要分布于中心区四角，定位普遍较高，目标客户以高收入阶层及港人为主，销售均价在8500元/平方米以上。
由于项目地处中心区，为配合中心区高标准的整体规划定位，同时又考虑到村民的拆迁返建需求，纯居住物业应定位为中高档次。
由于中心区现有住宅供应量已达200万平方米，，住宅供应量已较大，故本项目的纯住宅物业开发规模不宜过大，以满足中心区居住配套功能和村民拆迁返建需求即可。
临时居所即主要用于投资租售的小户型住宅和商务式酒店公寓，它集居住、办公、休闲为一体，很受小生意人及商务人士的青睐。
由于项目地处中心区边缘商业繁华地段，又邻近皇岗口岸，市政及商务配套设施完善，交通便捷，彩田路沿线具备了发展小户型住宅和商务式酒店公寓（即临时居所）的天然优势。
项目地块周边的彩田路两侧现已建有彩福大厦、彩天名苑、彩虹新都、喜洋洋等以小户型为主的住宅公寓，前三个楼盘均已100％售出，销售均价在6500元/平米以上，喜洋洋预售情况也非常好。另该区域的三级市场极为活跃，房屋租售情况良好；商务式酒店公寓主要建有景轩酒店、江苏宾馆、福建大厦等，平时入住率平均达到70％以上。
依据中心区的总体规划，中心区南片区将建设成为城市的中心商务区（CBD），商务式酒店公寓及小户型住宅的市场需求量将会很大，故本项目可在邻近中心区一侧规划建设高档商务酒店，在彩田路一侧规划建设一定规模量的中高档小户型住宅及商务公寓。
3. 商业娱乐物业
项目地块周边现已有发展较为成熟的区域级彩田商业圈，以家居市场和大型购物超市为主，商业面积共约7万平米，经营状况良好。另中心区的南片区中部规划建设有购物公园、城市购物中心、福华地下商业街等，均为规模较大的商业项目，商业面积近30万平米，中心区商业圈初现雏形。
中心区及项目地块周边高档的休闲娱乐项目较少，仅有圣保罗DISCO、拉斯维加斯夜总会和美洲健身会，作为定位为现代国际性城市的中心区，该部分城市功能较为匮乏。
本项目的商业功能延续可倚靠彩田路商业圈已形成的成熟商业氛围优势，抓住商机以地铁岗厦站为核心沿福华路两侧规划建设一定规模的商业物业。考虑到中心区商业圈在未来3年内也将形成且项目规模较大，故本项目且应注重发展特色商业，避免同构竞争。
本项目还应重点开发建设一批档次较高的休闲娱乐项目，如特色酒吧、高档食府、游乐场、夜总会等，以完善中心区的城市功能，使华灯初上的中心区也变的更有生气，更加繁荣。
4. 办公物业
中心区纯办公写字楼主要集中于中心区南区CBD的西北角，形成了商务办公核心区，是未来城市的金融、商务中心；
中心区写字楼现已开发规模建筑面积达160万平方米，未来城市写字楼的新增供应量也主要集中在中心区；
本项目地块不在CBD办公核心区范围内，地块周边唯一新建办公写字楼大中华国际交易广场项目也一直处于烂尾停工状态，商务办公气氛不浓，区域形象不佳。
故本项目开发中高档写字楼物业，规模不宜过大。
市场验证项目整体功能定位
B区——次级零售区
D区——娱乐、临时居住区
F区——居家住宅区
市场判定
可实现
市场判定
可实现
市场判定
可实现，但须控制开发规模
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项目整体功能定位
确定项目
整体功能定位
CBD案例研究
中心区功能块
分析
判定地块在
中心区中可能
承担的功能
从市场角度
验证地块的
功能定位
确定项目整体功能定位：
建议本片区整体功能定位为以次级零售商业、娱乐及临
时居所为主导的商住多功能综合片区。
项目整体功能比例分配
确定整体功能
比例分配
深圳中心区
功能比例
成功CBD
功能比例
地块周边市场
物业分析
发现中心区
功能缺陷
初步确定项目
功能比例
整体功能
比例验证
成功CBD案例研究
研究国际知名CBD案例近四十年的发展历程，可以看出成熟CBD的发展是动态的，CBD的功能及核心随着市场演变在不断调整而趋于合理与完善。
我们重点研究东京新宿、香港中环（待完善）希望从中找出本项目发展可借鉴的经验与启示。
新宿CBD发展历程
日本桥、银座是东京最老的商业、商务中心，成为东京的都心。
20世纪60年代为疏散过于集中的城市机能，政府决定将距离银座约5km处的新宿地区建设成为综合性副