文档介绍：河之隔两重天:房价的虚拟因素
天津以河立市,日出之方为河东区,日落之地为河西区。穿市而过的海河并非“柏林墙”,两岸的土地、市民、文化亦无本质区别。但恰恰是几乎对窗而望、鸡犬之声相闻的隔岸楼盘均价每平方米有千元之差。差在哪里?真的是物业价值有千金之别吗?否,这是房价中的虚拟因素在作怪。 
  虚拟者,非物质因素也。下面我们就对房价中虚拟因素的结构、效应及其控制稍展开分析一下。 
  一、房价虚拟因素结构 
  房价的虚拟因素结构在现今的历史条件下,至少应包括以下五个要点: 
  1、开发虚拟。开发商借助现代媒介,在市场推广上狂炒滥吹,夸大其辞。或刻意包装,把东施装扮得倾城倾国,或标新立异,时不时的推出个楼盘新概念,让赶潮(流)一族落入罗网……凡此种种,机关算尽,溢价出售,形成了房价的虚拟部分。 
  2、置业虚拟。消费心理和行为上具有强烈的传染性(所谓流行)特征,加上中华民族长期以来形成的择邻而居的传统,再有现代社会浮躁情绪以及集团购买所形成的比富虚荣作怪……使得人们特别是一些有钱人在买房时过多地考虑物业的虚拟因素,忽视了房屋本身的物之所值,在这种“城中好广眉,四方且半额”的攀比中无意中抬高了房价。 
  3、景气虚拟。经济发展上的过热,使得开发商和买房者都对未来充满信心,供方前景一片光明,买方预期十分美好,好地块、好房子似乎太少了。于是乎,房地产企业盲目上项目,高息揽资,推动了房屋成本上涨,置业者超价买房牵引了房价上调。在一片景气的假象中,房屋成交价格中已经包含很大一部分“泡沫”,一旦经济宏观上调整,房价虚拟泡沫就会破灭。 
  4、导向虚拟。城市建设规划上的区域指向,可以使既定区位的物业价值加速上升,大型基础设施公建的定点,甚至可以使本年开发上的不毛之地一夜间千金难买。城区商业金融中心的变迁、兴衰和转移,会明显改变所在区域的物业价值,新的商业金融中心区位的房屋往往会超出所值。社会房屋政策的变化,会明显影响房价预期,产生虚拟成分。 
5、人文虚拟。住宅上的历史传统和风俗习惯会影响人们对质量相同而区位、布局相异房屋的价值评估,使结论偏离客观水准。古人曾有“宅,择也,择吉处而营之也”(汉·刘熙”)的说法,被认为是风水地的楼盘价值可能被高估,而被认为是“凶地”(曾被作为坟场、刑场)的新建小区在营销上可能会受到一些置业者的抵制。同样,小区的文化环境、居民成分的明显差异,也会产生房价正负虚拟。 
  二、房价虚拟的因势利导 
  正如虚拟资本对经济会产生正反两方面影响一样,房价中的虚拟因素对物业市场和房地产业的效应也有正负之分。正效应表现在:适度虚拟会产生一个超出产业实力本身的推动力,启动市场,繁荣区位,造就乐观预期,形成开发与置业热点,此于产业应该说是有益而无害的。负效应表现在:过度的虚拟会扭曲房价真实结构,抬高物业整体价格水平,造成市场的虚假信号,从投资和消费两方面误导产业发展,从而产生局部和全局上的过热,形成泡沫,此于产业有害而无益。 
  古人云:凡事应因势利导。对房价中虚拟因素效应,我们应该扬其正而弃其负,政府、开发商和置业者都要有一个正确的态度,争取对房地产业最好的影响。具体地说: 
  1、政府。作为房地产市场的调节者和房地产行业的管理者,政府主管部门对房价虚拟因素的态度和导向十分重要。为了将虚拟因素控制在一个适度的范