文档介绍：售后返祖模式和租金回报率计算方式
1、售后返租优劣势与适用性分析
特征
客户购铺同时与开发商签订委托协议，将房产返租给开发商，租期内由开发商转租经营，租期两到十几年不等
开展商一次性返数年租金降低首付
返租期内，业主定金的使用效率
如果能将销售回收的资金用于其他投资获取较好的收益率，那么对投资客户的补贴就可通过回收资金良性循环产生的收益弥补，补贴仅仅作为一种资金本钱而已
难点
商业工程由大型商家整体长期租赁，大型商家作为本工程商业经营者的角色而存在，而商业裙楼将分割成各种不同单位销售给小业主
优势
在市场允许的合理范围内，在开展商提供了长期的高回报保障前提下，工程的市场销售价值可得到一定程度的提高，在一定程度上可适当弥补回报的补贴
劣势
这种方式必须非常理性，脱离了市场规律的价值同样不具备实现的可行性
小业主作为商铺的投资者而存在
开展商作为物业开发者，它既是三者之间的组织者，又是协调者
B、返租期满后产权分散风险
从整体上看，三者之间存在两个根本点与两个关系：
返租期满后产权分散风险
分割销售后所带来的产权分散与商业统一经营的矛盾
虽然大型商家整体承租的销售模式在一定时期内解决了矛盾，但在返租期满后如何保障众多小业主利益是难题
大型商家如继续租用，那么恐怕难以应对众多小业主；但假设不继续租用，也需将其统一规划成一个商场来实现其商业价值
两个根本点
开展商与大型商家的租约与开展商与小业主承包经营协议在时间上具备一致性
小业主在租期内不能自行经营与自行出租，必须与开展商签订与租期相一致的承包经营协议，而开展商那么是通过与大型商家的租赁协议来保证小业主的租期收益
两个关系
开展商与小业主的承包经营关系
大型商家与开展商的承租方与出租方的关系
躲避方法
躲避方法
成立业主委员会
业主委员会统筹安排未来租赁权及经营权，并按照小业主的投资额合理地划分比例关系
通过类似“股权〞的形式在实现整体效益情况下，全面公平保障所有业主收益
可通过业主投资额的大小，确定所有业主的分配权利，再选举会长、执行会长、会员等
选择实力雄厚的知名商家
知名商家具有较强的商业经营管理能力及吸引消费能力，消费群体的认同感与忠诚度比拟高，市场竞争能力与持续经营能力较强
针对自身工程素质要判断市场经营前景，就如同是社区大型商业地产商选择大型超市一样：充分迎合了市场需求与商家经营的联动关系
社区中大量的家庭消费需求可为超市提供源源不断的生意时机：商家的持续经营就有了良好的根底，租金也就有了稳定支付的保障
业主委员会可通过自行运作或委托专业商业机构代管、代租等形式以实现商场的统一经营
前期分割规划充分考虑经营需要
合理组织人流走向通道，合理设置通道的长与宽，尽量保证铺位的分割，做到“分那么好售，合那么好用〞
返租期满后大型商家不再租用，可通过商场本身布局，组织成立相应的主题商场以对应招商
大型商家整体承租后再分割销售，作为一种商铺的营销模式，有其存在的合理性：最大程度上解决了经营统一与分散产权的矛盾
重视商业管理公司扮演的角色
以专业商业管理公司为桥梁，构建起合理的委托经营机制，走中介专业化、规模化的道路，允许开发商逐渐退出，改由商业管理公司承当起物 业保值、增值、正常返租的责任。
三、售后返租型商铺租金回报率计算方法
1、计算方法
以好百年家居为例，从经济条件、计算过程、计算方法与公式3大方面解析售后返租回报率制定过程：
品牌档次
好百年家居是从事家居商品流通的大型家居连锁企业。好百年各分店主要经营中高档家居商品并为家居商品供给商提供商品展示、分销、物流配送及信息效劳。
品牌规模
从2023起，好百年开始逐步向全国市场扩张，其在上海的店铺目前主要是东方店〔营业面积3万平方米〕。2023年后，其扩张的触角主要在北京、上海、广州等中心城市，其单店面积一般都超过4万平方米。
2、计算过程与公式
第一种，按8年租期算：
将数据带入到公式中，得到：
销售均价×10000－销售均价×10000×8%×8＋月租金×10000×12×3＋{月租金×12×10000×〔1+12%〕[1－〔1＋12%〕5]} /[1－〔1＋12%〕]－销售均价×10000×%＝22500×10000
拓展方案
未来10年，好百年方案要在全国主要大中城总计开设100家以上分店，而上海作为其主要扩张目标城市，对于我们来说，可以说是就在身边的时机。
租用方式
好百年的扩张，一般是选定一个适宜的商业工程〔商业地产招商〕，开发商采取带租约销售的方式。先进行商铺销售，再将商场整体出