文档介绍：2006年中国房地产市场宏观预测
我们预计2006年第一季度中国房地产市场将出现自2004年8月景气度下降以来一个底部区域。由此第二季度很有可能结束本轮房地产牛市第一阶段的调整。预计第三季度开始新的上升景气循环。对于预期中的第二阶段房地产上升行情,我们认为将以北京和深圳都市圈作为南北领头城市为其主要的特征。而上海房地产市场有可能在2006年呈现阶段性边缘化的情况。初步估计本轮新的景气回升持续时间应不少于18个月。
宏观环境
1)政策趋于平稳
我们估计政府宏观房地产政策在房地产市场环境没有异动变化前,应不会有新的政策推出,将继续保持2005年已经出台政策的连续性。政府鼓励消费的政策对房地产市场属于有利条件。
政府扩大中低收入者的房地产消费需求政策应该视为平衡有些失衡房地产产品结构性供给现状的一种对冲与调剂。但是这部分供给面临着两个问题的挑战:一个是供应量如何测定;另一个是由于这部分房地产产品供给是并非完全市场化,它与其他完全商品化房地产产品在资源分配协调性上如何平衡。
2)金融持续脉动
房地产信贷政策对于房地产开发企业采取重点倾斜政策给予授信额度的支持。整合完毕后的大型国有房地产集团将受到新的信贷光顾。房地产消费信贷在增幅不断下降的基础上,将重新得到加强和鼓励。
银行对于房地产开发项目资金和收购土地资金比例要求不会降低。但是房地产消费信贷首付比例存在下调可能性,但其幅度应不会太大。由于2006年是对外资金融机构全面开放的起始年份,因此外资银行将不可避免地与中资银行争夺住房信贷资源。
人民币利率预计在2006年调整可能性比较小。房地产消费信贷利率将保持不变。由于固定房地产利率实验可能推出,因此优惠房地产利率也会作为产品出现。
2006年人民币继续处于升值背景,预计升值幅度在5%-7%之间。这有利于代表人民币资产的房地产投资环境,同时也有利于外资进一步流入中国房地产行业。但是它们的侧重点应该在各类物业资产上。
2006年国内房地产企业境外上市依然还会延续着近年来地域性龙头企业上市的趋势进行,估计在1-2家之间。另外国内商业上市公司那些具有位于城市核心地区的地产资源收购价值正在受到部分房地产企业的注意。
房地产企业境内外私募资金状况在2006年内将继续保持旺盛需求。部分企业有机会进入国内债券市场发行短中期的企业债券。
虽然房地产信贷证券化在2006年还会有规模更大的提高,但是房地产信托基金上市和募集仍然难有政策上的突破。在过去两年中房地产业界舆论争论中令人遗憾的是,重点都是在讨论或声明所谓房地产有无泡沫博弈方面,而在房地产融资争取上少有声音。也许这是因为发出声音较多是住宅类开发商,而不是商业地产开发商。
在外资金融合作方面主要表现为城市内标志性地区的产品合作、地区性领袖企业股权合作,以及短期资金拆借合作。预计在2006年这种模式即使在政策上对外资流入监控上有所加强,但是由于各地区对引进外资的态度有所不同,因此外资流入中国房地产市场的趋势不会中断或者减弱,估计重点仍然在商业房地产项目方面。
由于海外资金在境外有很好的房地产基金融资市场平台,并且全球正处于房地产基金热销背景下,不但海外房地产基金不断进入中国,即使在国内的外资或其他类别企业,也会在这样的条件下,购买中国商业地产,再采取海外基金上市上做周期性套