文档介绍：第一章不地产与不地产价格§ 不动产的概念与特性
一、不动产（Real estate）的概念
1、不动产的定义
2、不动产实物与权利
不能移动，或者虽然可以移动，但移动后会破坏它的完整性、使用价值及其功能，或者会带来明显的第一章不地产与不地产价格§ 不动产的概念与特性
一、不动产（Real estate）的概念
1、不动产的定义
2、不动产实物与权利
不能移动，或者虽然可以移动，但移动后会破坏它的完整性、使用价值及其功能，或者会带来明显的经济损失的财产，称为不动产。
（1）不动产实物
——土地
——建筑物
——其他附着物
房屋
构筑物
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（2）不动产权益
占有权、使用权、收益权、租赁权、典权、
抵押权、质权、留置权、地役权、地上权
3、本书中不动产的含义
（1）土地
（2）建筑物
（3）不动产——房地产
是房产和地产的有机结合体，它是指地上房屋建筑及其附着物和承载房屋建筑和附着物的土地，以及由他们所衍生的各种权利。
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有关房地产的各种概念
房地产是房产和地产的总称
房地产是房产和地产的合称，是房屋与土地在经济方面的商品体现。
房地产仅指土地以及土地上的永久建筑物和由他们衍生的各种物权。
房地产是房产和地产的有机结合，是实体与权利的有机结合，是财富与经营的有机结合
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二、不动产的特性
1、自然特性
不可移动性
耐久性
个别性（异质性）
数量有限性
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2、经济特性
1）用途多样性
2）涉及广泛性
3）权益受限性
4）难以变现性
★一定区域内房地产项目之间互相影响
★对市政设施和各种社会职能部门的依赖性大
★受污染影响大
——外部性问题严重
★征用权
★规划权（警察权）
★征税权
★无继承人财产充公权
——是庞大的经济单位，投入量大，涉及部门广
——土地
——建筑物—消费品、生产资料、财产
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5）保值增值性
—土地
—房地产
市场供求矛盾
城市建筑容积率提高
环境质量提高
房地产投机
相对
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§ 不动产价格
一、概念
有用性（效用）
稀缺性
有效需求
三、不动产价格的类型
二、不动产价格的形成
☆ 指在某个时点上为取得他人不动产并获得相应权益所支付的代价。
☆不动产价格随市场供求关系变动
☆不同的不动产权益对应不同的价格
☆价格一般以货币形式支付，也可以实物、股权等形式支付。
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1、按价格的形成形式分类
1）交易（成交）价格
2）市场价格
3）理论价格
4）公开市场价值—竞争和公开市场条件下形成的价格
5）评估价格
6）政府指导价或政府定价
2、按实物形态分类
1）土地价格
●生地
●熟地
●毛地
—没有城市基础设施的土地
—具有基本或完善的城市基础设施、土地平整的土地
—现有城区内未经拆迁
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出让价格——一级市场
转让价格——二、三级市场
总地价=面积*单价
单位地价
楼面地价（单位建筑面积地价）
补地价——容积率、用途发生变更
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3）不动产（房地产）价格
实际价格
名义价格
现房价格
期房价格
起价
标价
成交价
均价
成交日期一次付清的价格
交易双方在交易日期约定，分期支付的价格
最低价格
报价
2）建筑物价格
——总价、单价
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3、按不同的经济行为分类
买卖价格
租赁价格
抵押价格
保险价格
课税价格
征用价格
4、按市场性程度不同分类
正常价格
限定价格
特定价格
—公开市场上可能形成的以市场价值为基础的价格。
—以限定市场为基础形成的价格。
—指公益、公用的房地产的价格，如政府办公楼、医院的价格。
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§ 不动产价格的影响因素
一、一般因素
对房地产价格水平具有普遍性、共同性的影响的因素。
（一）社会因素
（二）经济因素
（三）制度因素
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二、区域因素
影响住宅的区域因素
适合居住
影响商业的区域因素
客流量
影响工业的区域因素
产品生产成本、运输成本
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三、个别因素
指不动产本身的条件对其价格的形成有所影响
的因素。
（一）土地
位置、面积
地形、地质
不良的地形会增加前期工程费用，提高建筑成本
地质对地价的影响，主要表现在土地承载力上
形状、用途
方形、矩形、三角形商业工业住宅
交通、环境
自然环境：日照、通风、干湿度
人工环境：公共服务设