文档介绍：: .
） 找出商圈内的障碍：
A、 道路设施不便
B、 人口拥挤
C、 人口过度拥塞
（6） 法规方面考虑租税、执照、营运、最低工资及都市区域划分情况
（7） 其他因素：了解一地区内同性质的竞争家数（竞争是否激烈）、将
来的变动趋势、供应商位置、运输是否方便（交通状况）、可否利用物流
中心一次性补齐所需物品，及停车场是否宽广等。
三、商圈调查重点与调查方法; 商圈范围划分确定：
如有以下各种情况限制，因而为其商圈之范围划分点：
（1） 商圈范围：
A、 集中型商圈：
核心商圈半径在 2000 米以内，次级商圈半径在 2000 米—5000 米之间，边
际商圈在 5000 米以外；
B、 分散型商圈：
核心商圈半径在 500 米以内，次级商圈半径在 500 米—1000 米之间，边际
商圈在 1000 米以外；
（2） 马路之分界、凡超过 40 米宽之道路市线道以上或中间有栏杆、安
全岛阻隔、主要干道
（3） 铁路、平交道之阻隔，使人们交通受阻而划分两个不同商圈
（4） 高架桥、地下道阻隔，使人潮流动不易而划分成不同的商圈
（5） 安全岛之阻隔，使人潮流动不易而划分成不同的商圈
（6） 大水沟之阻隔，使人潮流动不易而划分成不同的商圈
（7） 单行道之阻隔，人潮流动不而易划分成不同的商圈
（8） 人潮走向
由于人潮走向之购物****惯与人潮流动之方向，使该区域形成一独立商圈。
商圈界定之方法：
（一）同心圆法：
一个开发项目（商场）的服务范围可以用同心圆表示，可以先按照不同半
径画出若干个同心圆，然后计算不同圈层内的人口、消费变化率，如果变化很小就可以确定：
1、 用人口密度变化确定：
如果人口规模 M1、 M2 ……半径 R1、R2 ……不同圆之间变化率：
P1=(M2/-M1/)/(M1/)
P
R2 R3 R4 R5 R(半径)
2、 用不同同心圆间商品消费量变化确定服务区范围：
商品消费 C （C2-C1）/C1 （C3-C2）/C2
（二）行车时间法：
消费（购物****惯：
驾车 5——10 分钟去目的地购物
影响因素：1、受障碍物影响较大
2、行车速度
3、不同地区的购物****惯、如偏好行车
（5——10 分钟 10——15 分钟 15——20 分钟）
（三）路线调查法：
根据开发地周围的街道，沿着不同的街道进行调查，收集人口、商业、消
费者的信息，根据以上资料进行确定。
市场分析调查的内容：
市场服务区
内容 1公里 2公里 3公里 4公里
人口规模 人 人 人 人
居民户数 户 户 户 户平均家庭收入 元 元 元 元
人均收入 元 元 元 元
商品购买力
（四）用 COMPASS 法则来确定：
商业地产的价值有赖于它可以产生的效益。潜在的收益必然也受到顾客对
该产业的易接近性的影响。尽管有很多因素对两个地理位置的易接近性有
影响，但以下的公式假定，易接近性只由两个地理位置的直线距离与彼此
受到吸引的倾向而定。
如两个商业场所 a 和 b（例如零售商场，购物中心，小城镇等）。哪一些位
置是一位顾客会受到两个场所同等吸引力的可能位置？从狭义上讲，这一
问题由雷利的吸引力定律可以回答，该定律可以确定 a 和 b 之间的直线上
顾客可能受到同等吸引力的一个点。从广义上讲，这个问题由下面的第二
公式给予了回答，该公式划定的是一个圆。位于这个圆内的顾客具有受圆
内购物场所（姑且称之为 b）吸引的倾向，位置在圆外的顾客则有受场所
a 吸引的倾向。
公式：
da=d/(1+ (q)ª ……有效交易距离——雷利