文档介绍：我国住宅类房地产价格持续上涨的原因分析
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【摘要】本文从房地产价格影响因素角度分析了城市化进程、居民收入、人口本地的经济、城市建设,都在以给予落户等优惠措施吸引本地农村富裕人口向城区转移。中国城市化水平由 1975 年的 %上升到 2006 年的 %。
2、居民收入水平大幅度提高导致总需求增加
近年来,我国城镇居民快速增收,2006 年可支配收入达 11759 元(见表 2)。
首先,收入提高增强了居民购买的能力,广大居民改善居住条件的愿望加强;其次,绿
色住宅、健康住宅、生态住宅、可持续住宅等正在兴起,商品房档次明显提高,有效需求很
旺盛;再次,拆迁安置增加了房地产市场的整体需求,且这部分需求将持稳定的增长;最后
,1998 年以来政府为刺激经济增长,选择房地产消费作为切入点的“政策惯性”作用,以及
受“入世”、“申奥”和“申博”等利好消息影响所形成的房价必然上扬的“预期”,刺
激了房地产消费需求和投资需求。此外,受人民币升值预期的影响,大量的国际热钱和游资
涌入国内,进入高档房地产领域,加大了市场投机需求成分。
3、人口结构变化促使总需求增加
由于 20 多年前开始的严厉国策,对房子需求最强烈的那部分人口结构,正在发生着变
化。有数据显示,因计划生育政策的实施,到 2008 年左右,中国 25—34 年龄段人口的数量
会骤降到 30%左右。但与上世纪 80 年代较低的人口出生率对应的是,在上世纪 70 年代,中
国的人口却处于快速增长期。到了上世纪 90 年代末,这些快速增长期内出生的人们,基本
上都到了购房置业的年龄。正是在这个时候,中国开始正式启动了房地产市场的建设,在某
种程度上,中国房地产市场启动至今的蓬勃发展,与这个年龄段的购买消费有着密切的关系
。
二、开发成本导致房价上涨
1、土地价格的持续上涨
很多人都知道房价目前很高,价格涨幅也很大,却不知地价涨速比房价快近一倍,如国
家统计局数据表明,2007 年的一至三季度,全国 70 个大中城市土地交易价格上涨较快,累计
平均上涨 %。2000—2006 年土地价格交易指数(见表 3)。那么是什么原因导致地价上涨的呢?首先,近几年全国土地供应量相对减少。2001—
2004 年期间,全国土地供应呈现快速增长趋势,但增幅逐渐减小;自 2005 年起,全国土地出
让面积呈下降态势,2006 年同比减少 %。导致土地供应面积下滑的主要原因是从 2004
年开始的紧缩“地根”的调控政策。在土地供应减少的同时,全国房地产需求却在持续增
长,开发商纷纷高价竞地。
其次,囤地现象突出,致使存量土地不能及时转化为房产供应。2001 年全国房地产开发
面积占购置面积比重为 67%,2003 年为 56%;2005 年为 54%,这一比重呈逐年下降趋势,由此
证明房地产项目开发周期总体在拉长,很多开发 企业 土地储备增加,其中有囤地行为者绝
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