文档介绍：: .
期多层均价２９００元，小高层均价３１００元，该项目将对于叠
彩人家的客源形成相对较大的分流，随着顾戴路的炒作，其竞争力会
有所加强。
东苑半岛花园档案
东苑半岛花园位于顾戴路、外环线以内，总建２０万平方米，规
划有人工水景，有联体别墅、多层和小高层三种产品，房型方面保留
了东苑一贯的错层做法，同时增加了平面和复式结构。一期于９月１
６日开盘，累计至开盘当日销售约７０～８０套，多层均价约３３０
０元／平方米，小高层均价约３５００元／平方米，地段、规模、环
境、价格以及品牌都将对叠彩人家形成强有力威胁。
三、万兆家园产品分析
1、项目劣势分析
1）项目市场现状
叠彩人家前身黎明花园，由于原房地产公司经营管理不善被迫停
工，当时已卖出202 户，同时拖欠施工单位1000 多万。业主已有 100
户住进去，小区乌烟瘴气，居民的配套设施极不完善，无水、无电，
蚊蝇滋生，严重影响七宝古镇的社会形象。上海市市委责成七宝镇具
体解决，成立专门处理小组。为切实解决问题，七宝镇镇政府曾找了
多家发展商，最终均因该地块社会影响太差，众多发展商无人敢承担
如此风险。
42）项目产品现状
黎明花园房型方面，二房中 70%以上为 60～70 平方米左右，三
房全部 84 平方米左右，主流房型与当前市场消费水准尚有差距，一
梯四户、暗厅暗卫、朝北客厅等设计亦属滞后，环境方面，原规划无
甚特色，亦无大面积集中绿地，而紧临基地的蒲汇塘污染严重，脏、
乱，差一目了然。离市区无明显交通优势，加上区域内中低档楼盘众
多，除万科城市花园一直保持高品质楼盘形象外，整个七宝都处于低
水平竞争，无法成为市场热点。
2、项目优势分析
叠彩人家原地块并非一无是处。最关键的质量方面，万兆公司在
接手后先后四次请来全国的专家、八次请来上海的专家，充分听取大
家的意见，不断优化方案。同时他们还请来国家专业质监部门检验已
封顶的楼体，检验一切合格，尤其是经过一年考验，全部楼体的沉降
均为稳定，工程质量已无大碍。房型虽然面积不大，但功能齐全，而
且浅进深符合现代生活需要。原地块环境尚未启动，正利于专业公司
全新布局规划，最能在白纸上描绘最美的图画。在市场方面，七宝楼
市冷清局面主要是由于缺乏专业水平的运作造成的，因此，高层次的
专业运作必定能抢占市场空白，逆市而赢。
四、绝地反击市场推广方案
好的产品是销售成功的基础，而精准切实的广告企划更是不可忽
5视的制胜之道。在开盘前长达数月的案前准备过程中，通过细致的市
场调查、客源分析，万兆公司提炼出了叠彩人家的客源定位和企划精
神，使项目一公开就以鲜明的形象和精准的诉求，在楼市中脱颖而出，
引发抢购热潮。
1、客源分析
通过研展人员对个案周边区域客源构成地毯式调研，通过对九星
商贸城、漕宝路沿线企业、七莘路沿线企业周边小区居民居住现状、
购房意愿等多项指标的综合细分，从中提炼出叠彩人家客户群。
2、火眼金精地块判断手法
1）挖掘地块优势
生活配套设施健全是七宝的优势，随着旧区改造力度加大以及虹
桥机场航班的极大减少，七宝地区的居住环境得到加速改善。交通建
设方面：沪杭线入城段正在加紧建设，远景规划还有：地铁 2 号线延
伸至虹桥机场，起于七宝北部的地铁 7 号线经淮海西路直达金桥。七
宝地区房地产开发的起点比较高，在万科城市花园和大上海国际花园
等品牌型社区的带动下，整个区域给人以相对较好的档次感