文档介绍：商业地产调查措施漫谈
被称为中国的商业地产年，投资开发商用物业，特别是所谓超大型Mall，成为一大热潮和最亮丽风景线。不光是北京、上海、广州、深圳一线都市，成都等二线省会都市、宁波等新兴工业化都市，就连偏远地、县级市也要上CBD、中央商业学用语，指为某种经济、政治、社会活动所占据的场合，在某一都市（地区）中所处的空间位置。
板块——住宅房地产开发、营销常用的词语，一般指住宅社区相对集中开发的都市区域，沿交通干线居多，如华南板块、洛溪板块、广园东板块、工业大道板块等。
商圈——零售学用语，现商用物业开发也借用该词，意指商业圈或商势圈，指在一定期间内达到某一购物或消费频率的顾客群，以其所处的最远距离为半径，划定的一系列圆形或方形区域，简言之，即为优先选择到某商店或商业汇集中心消费的顾客分布区域范畴。商圈一般按层次分为核心商圈（离消费地近来，吸纳总量50-80%顾客的范畴）、次级商圈（吸纳15-25%顾客的范畴）、边沿或辐射商圈（吸纳5-25%顾客的范畴）。
显然，“商圈”既有两种用法，一是正式的零售界用法，着重指吸纳的目的顾客分布空间范畴，另一是现流行的房地产开发和媒体借用后产生歧意的用法，着重指商家汇集的区域、地段。我们使用时，若有必要，应指明商圈的精确涵义。
商业中心——规划学用语，与商业功能区同义，与通俗的“商圈”称法接近，一般分市级、区级、社区、邻里四级。
地段——老式商业中心的商户以街道、马路、干道两侧分布为主，因此商圈、商业中心再可细分为某一地段，房地产开发也常用此术语。
节点——规划学用语，指观测者、步行入进出、通过的集中焦点，基本上是交叉口、交通转换处、十字路口、建筑形态的变换点等，它们从某种功能或建筑特性的集聚、浓缩中获取重要性。商业地段（步行街）常以休闲广场、餐饮美食城、电影院、交通广场、出名地标式建筑作为节点。
地标——与节点构成都市空间或商业中心另一类参照点，观测者一般不能进入内部，仅具外在主观、仰望、眺望的视觉必性，如超高层公共建筑、钟楼、塔顶、广告招牌、山顶。
应用：①上述概念常用，应纯熟掌握与辨别，清晰界定市调范畴；
②上述概念的空间范畴，除不同商业业态、业种商店的商圈有一定伸缩弹性外，基本是从大到小排列，应根据特定任务选择市调区域。
③出书面正式报告，应使用精确、学术性用语。
2、业态、业种
零售商业用语，现对零售消费的各类商户也使用此术语。
业态——指细分市场面向某类目的顾客购买水平与****惯的商店营业形态，特性是“怎么变”。目前中国有10多种零售业态，日本20多种，美国40多种。
业种——指面向顾客某类用途的商店营业种类，特性是“卖什么”。目前国内零售消费市场可细分上百个业种，国外发达国家更多，难以胜数。
应用：①筹划商业地产，必须熟悉业态业种分类及其特性、典型商户等基本功；
②市调必须分业态业种进行表格、问卷、访谈设计，查清所需类别基本状况进行比较分析；
③老式和新兴业种，也逐渐采用不同业态模式经营，如：建材、IT、文仪、药物、图书等业种；
④零售商业外的业种，也流行采用零售业态经营模式，如：美食街、自助式咖啡店、量贩式KTV、旅行社超市等。
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