文档介绍：土地增值税纳税计算技法
（来源:作者:日期：-2-22）
一、土地增值税的概念
土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其她附着物产权、获得增值性收入的单位和个人所征收的一种税。
二、纳税人
《土地增值税暂行条例》规定，权支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用之和。其中，“获得土地使用权所支付的金额”可以有三种形式：以出让方式获得土地使用权的，为支付的土地出让金；以行政划拨方式获得土地使用权的，为转让土地使用权时按规定补缴的出让金；以转让方式获得土地使用权的，为支付的地价款。
2．开发土地和新建房及配套设施的成本（简称房地产开发成本）
房地产开发成本指纳税人开发房地产项目实际发生的成本。这些成本容许按实际发生数扣除。重要涉及土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基本设施费、公共配套设施费、开发间接费用等。其中：
（1）土地征用及拆迁补偿费，涉及土地征用费、耕地占用税、劳动力安顿费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安顿动迁用房支出等。
（2）前期工程费，涉及规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、
“三通一平”等支出。
（3）建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑工程安装费。
（4）基本设施费，涉及开发社区内的道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。
（5）公共配套设施费，涉及不能有偿转让的开发社区内公共配套设施发生的支出。
（6）开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目所发生的费用，涉及工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。
3．开发土地和新建房及配套设施的费用（简称房地产开发费用）
房地产开发费用是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。根据新会计制度的规定，与房地产开发有关的费用直接计入当年损益，不按房地产项目进行归集或分摊。为了便于计算操作，土地增值税实行细则对有关费用的扣除，特别是财务费用中数额较大利息支出扣除，作了较为具体的规定。
对于利息支出以外的其她房地产开发费用，按获得土地使用权支付的金额和房地产开发成本金额之和，在5％以内计算扣除。
对于利息支出，分两种状况拟定扣除：（1）凡能按转让房地产项目计算分摊利息并提供金融机构证明的，容许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同期贷款利率计算的金额。（2）凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，利息支出不得单独计算，而应并入房地产开发费用中一并计算扣除。在这种状况下，“房地产开发费用”的计算措施是，按获得土地使用权支付的金额和房地产开发成本金额之和，在10％以内计算扣除。计算扣除的具体比例，由省、自治区、直辖市人民政府规定。
上述规定的具体含义是：
纳税人可以直接转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构的贷款证明的，其容许扣除的房的产开发费用为：利息+（获得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）
×5％以内（注：利息最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额）。
纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明的，其容许扣除的房地产开发费用为：（获得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×10％以内。
此外，财政部、国家税务总局还对扣除项目金额中利息支出的计算问题作了两点专门规定：一是利息的上浮幅度按国家的有关规定执行，超过上浮幅度的部分不容许扣除；二是对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不容许扣除。
4．旧房及建筑物的评估价格
税法规定，转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、获得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。其中：
（1）“旧房及建筑物的评估价格”是指转让已使用过的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评估的重置成本价乘以成新折扣率后的价格。评估价格须经本地税务机关确认。
（2）对获得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的不容许扣除获得土地使用权时所支付的金额。
（3）纳税人转让旧房及建筑物时，因计算纳税需要对房地产进行评估，其支付的评估费用容许在计算土地增值税时予以扣除。但是，对纳税人因隐瞒、虚报房地产成交价格等情形而按房地产评估价格计算征收土地增值税时所发生的评估费用，则不容许在计算土地增值税时予以扣除。
5．与转让房地产有关的税金
（1）指在转让房地产时缴纳的营业税、印花税、都市维护建设税，教育费附加也可视同税金扣除。其中：
容许扣除的印花税，是指在转让房地产时缴纳的印花税。房地产公司按照《施工、房地产开发公司财务制度》的有关规定，其缴纳的印花税列入管理费用，印花