文档介绍：)优势
郑汴路商圈天然的地段优势,这里是财产的俱乐部,富豪的制造厂,在这里百万富豪俯拾皆是,每年都有新一代需求产生,纷至沓来的需求是我方楼盘最有力的支撑。
市场细分以下:
a、高端市场被英协、建业等高档楼盘知足,这一部
,现在花费者的心理价格
,在
1800元/平方米以下。提高项目的认同价值
,回避环
境劣势,是实行中最重要的工作。
二)劣势
、凤凰城可售资源由三种不同样的物业形态组成,这三种物业形态的目标群是完整不同样的
置业目的。特别是一期多层现已进入尾盘阶段,可售资源仅850万元,房源主力是159平米的五、六楼3室2厅。
目前,平时142平米的面积即能做出比较舒坦的4室2厅,大户型并不是市场的主力所在,由
于总价原由,总面积在150以上的多层户型五楼以上是最难卖的户型。并且此类房源还要和四周
金色年光、金色港湾、百合花苑、东方明花园甚至建业、英协等东南板块几乎全部的楼盘相竞
争。特别是
850万元的大户型现房可售资源
,不能够任凭由二期带一期
(平时小户型带不动
100平米
以上的大户型
),
不能够倾尽全力主打现有房源
(总房源有限
,致使营销资源总量较少
),
也不能够先做二
期树品牌,在形成二期胜局后再做一期尾房。这对营销工作是一个巨大的挑战。
凤凰城二期离郑汴路较远,从售楼部到社区要经过喧杂的市场,很难形成优异的看房通
道。凤凰城一期、二期又被青年路所分开,很难形成整体楼盘感觉,有"可是两栋临街楼"的印象。
凤凰城二期和张庄一墙之隔,有都市农村的形象,物业安全系数较低,居住环境喧杂,仅靠硬件设施,很难形成高档楼盘形象。
与二期对照,一期楼盘素质高、售价低,形成凤凰城二期销售心理价位抗性。
非现房,不吻合商户即买即住的消费心理。
非独立厨房,做饭起居不方便,这与目前郑汴路商户想改变每天吃大排挡的梦想不符。
三)、时机
商铺的拆迁,本来居住在商铺二楼的商户另谋住所,致使租房市场更加火爆。郑汴路商圈
约4000户商户,2万人的弘大花费集体将突显凤凰城二期的投资价值。因势利导,单纯商
铺拆迁形成的居住需求,即可成为凤凰城二期主力客源。
挖掘市场。郑汴路商圈商铺库房资源紧张,从花费角度考虑,商户、店员在二楼居住很不
划算。动员较大的商户从商铺的二楼搬出来,到凤凰城置业,开辟新市场。
郑汴路各市场竞争强烈,大鳄级商户正在形成,这些商户为了牢固企业中的骨干力量和亲
属,已开始为他们购置总价较低的房屋。这些房屋平时位于商铺周边,以便于商户们无严格意义上
下班的生活工作需求,而凤凰城二期恰巧吻合商户们的这一需求。
4)"大卖场"的整合,将对大鳄形成推波助浪,凤凰城二期有可能成为"大鳄"的商务配套。
a)小户型的特点致使目标客户对居住环境要求不高。凤凰城二期配套不全,居住环境喧杂
的抗性能够弱化。
凤凰城二期产品总价低,置业风险小。因为郑汴路商圈租房市场火