长城物业上海瀛通绿地大厦物业管理方案.doc

文档介绍：长城物业上海瀛通绿地大厦物业管理方案
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无锡汇融广场项目物业管理方案
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整体管理服务构想，基本概括为：
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工作重点之一：公共设施设备的运行、维护，特殊设备的重点维护管理
管理应对措施：利用我司的专业优势，我们旗下目前拥有电梯工程、智能化工程、楼宇科技等与物业管理服务相配套的专业公司，是我们降低管理成本，提供优质服务的有力保障。
工作重点之二：确保因管理原因造成的治安事件发生率为零。
管理应对措施：运用无锡汇融广场已有的智能化治安设施如闭路电视、监视系统、秩序维护等，结合管理中心的统一管理、快速调度、确保治安防范万无一失。
工作重点之三：环境和总体形象的维护。
管理应对措施：针对无锡汇融广场绿化布局和环保要求，保障大厦环境清洁，并对大厦噪音、水质、空气等环保要素进行监测，全面加强大厦环境文化和环保建设，并在此基础上做好各项工作。
工作重点之四：公寓写字楼秩序维护管理。
管理应对措施：对公寓写字楼的秩序维护管理采用开放、封闭结合式管理。白天上班时间实行开放式管理，对于来访大厦的客户进行登记管理；夜间实行封闭式管理，严格控制陌生人的进出，确保大厦业主的秩序安全。
第二章 管理服务理念和目标
物业管理服务理念
针对无锡汇融广场的服务形象总体定位，我们将以和谐、环保、责任、效率作为在该项目的管理服务理念，并将各理念分解成为各大要素，建立起以ISO9001：2000/ ISO14001：2004/ OHSAS18001：1996的体系基础，不断优化管理服务流程，确保管理体系运作效能得到根本性的提升
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“和谐”理念的推行
1) 治安管理
我们将实施分区分级安全管理，区域首层外围及地下停车场的巡逻和监控为第一级安全防范，将及时指引和实时监控；大厦大厅入口为第二级安全防线，将做好人员的进入识别。
按照“外松内紧”的安全管理原则，做好访客登记，控制推销人员进出，对于允许进入的人员，做好专人引领工作，避免干扰其它正常办公。
2) 消防管理
实行全员义务消防员制，建立一支“消防快速反应分队”；制定严格的消防管理制度和详细的消防应急作战方案，每年组织不少于二次的消防实战演****br/>3) 应急预案
秩序维护员担负着公共区域的安全警戒和人员疏散责任，遇到突发性等异常情况，结合以往的应急处理经验，我们将建立完善的应急预案制度，并在秩序维护员中选拔一批队员组建“应急快速反应分队”，布置好应急时各项措施，保障精干力量在第一时间出现在各路口通道，防止事态的扩大，最大限度地减少对正常办公的影响。
“环保”理念的推行
“环保”是指物业经营服务过程中，以一种对社会、对环境负责的态度，以“合理利用资源，有效保护环境”的企业理念开展各项物业服务，核心是节约和健康。
1) 资源节约
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在保障大厦正常使用条件下，充分考虑物业使用人的作息时间，制定切实可行的节能措施。在工作中做好每日能耗记录，要求数据准确、清晰。每月制作《能耗分析报表》，监控能源的消耗情况，及时发现能耗异常。
—— 工程技术职员重点控制用水系统有无跑冒滴漏现象，空调系统应按照天气预报的温度和湿度合理开闭空调系统和附属设备。
—— 秩序维护员重点监控楼层在无客户时，公共区域照明是否按时关闭，晚间公共区域空调是否关闭，卫生间照明及通风系统开闭是否符合要求，并把异常情况及时反馈到服务中心。
—— 保洁职员控制使用保洁用电设备的时间，错开高峰用电，卫生间保洁时合理使用水源，不能长流水。
2) 节能降耗
现代办公大厦的节能管理不但包括传统所采用的节能方法，更重要的是采用先进的科技来达到更准确的调整和控制，使能源的消耗更趋合理。
3) 空调系统节能
在满足人体舒适条件下，根据室外温湿度变化，动态调节室内温湿度设定值，温度17℃－28℃，相对湿度40％－70％。冬季取低值，夏季取高值。通过加强管理对空调设备进行商务中心预冷、预热的最佳启停时间的计算和控制，以缩短不必要的预冷、预热的时间，达到节能的目的。
照明设备节能
（1）充分利用日光照明，适当降低人工照明
（2）根据外界光线变化，自动调节照度变化
（3）根据不同区域对照明度的要求，进行照明度的合理分区
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（4）自动控制公共区域和广场外立面照明的开