文档介绍：YUKI was compiled on the morning of December 16, 2020
许昌商业街推广方案
商业街推广方案
力，是否给人以良好的感受。视觉资源是决定物业价值的要素之一。
环境资源：包括购物环境、消费环境、休闲环境、空间尺度等，现在的商业的主流趋向已经变为“体验经济”，只有能给与消费者良好消费体验的场所才是有生命力、有价值的商业地产。
人流资源：有人气，才有商气、财气。如何充分利用现有人流，如何吸引更多人流到此消费,在商业业态的规划设计上要充分考虑满足现有消费者的需求，视觉资源和环境资源是人流资源的载体。
2、形象定位
案名：新天商业步行街
因商业街本身属于项目的社区生活配套类产品，而以“新天”取名不仅溶入了社区与其形成一体，还能以万象新天社区商业景观的溶合突出“风情和谐商业”。从项目的“敢叫西城换新天”的气势，到达 “在欣赏中购物”的新体验社区类购物模式的目的。
3、业态定位
从本案的商业铺面的交通路线上看,项目分为邻里街、商业步行街、沿街商铺。结合三类商铺的人流走向，进行从商业业态及功能划分上进行定位。
◇邻里亲情商铺
该段商业与社区景观、商业街景观相溶合是以后服务于整个项目的主力景观商业的最好的展示，主要为社区服务则更注重于---服务功能价值，在功能分区上应着重必免破坏商业景观和影响居住环境的商业业态进住。根据对市场研究结果，结合前期对许昌的初步了解，列出以下业态的需求：
业种名称
需求状况
其他说明
便利店
80%
具体的业态区域划分，将通过商家进住的类型比例、周边消费人群的市场需求和业态的经营方式进行确定。
健身
49．6%
洗衣烫熨
28．2%
花店
10．45%
音像店
8．77%
照相彩扩
8．48%
水果店
26．87%
蛋糕店、面包房
9．82%
美容美发
58．2%
药店、药品超市
42．5%
茶室
21．5%
书店、书吧
26．53%
◇沿街独立城市商业街
（待定）食尚休闲街
理由：
（1）、从本区域的业态经营和填补空白来看，周边众多较高质量的社区居民和工厂，以其强大的号召力和季节的理想运用，必然形成大量的消费人流，而在西区的老城区内特别是本地段的餐饮休闲成为该该区域的有效补充和必要业态。
（2）、对于本段的商业则重于体现其---商业价值，一方面是提升价格；一方面是为了提高本案的商业人气来带动商业氛围。
（3）、商业街道的环境和门前路况比较适合做为集中性的餐饮性商业
待解决问题：
（1）、本段的商业街虽然已是现房可是在项目的三期、四期建设当中其是工程车的唯一通道，必然影响商家的进住和商业业态的氛围形成。
（2）、饭店的建在住宅楼下的影响问题
4、价格定位
由于本区域的商业环境较差、零散独立、层次较低，在本案的销售中可比性较小，因此本案的定价方式应从多方面考虑。
根据多次对市场的商业调查情况，依据租金、售价、和回报率的关系，对本项目的价格进行定位。
类型
项目
层数
业态
每平方米月租金
五一路与许继大道
1层临街住宅底商
服装店
元/平方米/月
五一路与新兴路
1层临街商铺
板材
20元/平方米/月
五一路与华佗路
1层临街商铺
胡辣汤老店
5元/平方米/月
本案南50米
二层临街商铺
按摩店、包子店
元/平方米/月
劳动路与华佗路
1层临街商铺
美容店
元/平方米/月
1>、租金的权数表
通过地段、规模、配套、交通、成熟度和管理6个方面的权重比（每项目满分为10分）得到以下表格：
地段
规模
配套
交通
成熟度
管理
权重合计
租金
五一路与许继大道
6
4
7
6
4
27
27-35
五一路与新兴路
3
3
7
7
3
23
25
五一路与华佗路
1
1
6
4
0
12
5
本案南50米
1
1
5
3
0
10
劳动路与华佗路
3
2
6
5
0
16
本案
8
6
5
4
7
30
30
根据本案的整盘开发周期及未来周边环境的改善,本案在开业时,租租金可达到30元/平方米/月,随着市场培育成熟,租金会慢慢提高。
2>、租金与售价的关系
从上表数据结合各个地段的业态及经营情况，根据本案的社区和商业规划特点，整体租金可达到30元/平方米/月。按照商业地产一般回收期年计算(单位铺按计):
总投资=均价面积=均价×40平方米