文档介绍：7 产品、价格策略
价格和产品是制约营销推广策略的主要因素，因此，只有在确定了首期产品和价格的
基础上，才能进行更加具有针对性的宣传推广。本章通过对于首期产品和价格的确定，
为下一章的推广策略奠定但 70-80 平方米区间所占建面比重最大；三推多层的面积区间集中在
110-120 平方米。情景花园洋房产品和多层产品的顶层复式部分（上表的阴影部分）
平均的分布在首期的三次推盘中。
价格策略
本案先天优势在于品牌的成熟与市场影响力，加之产品自身的品质优势，因此建议本
项目以中价入市，再根据分批推盘策略逐步提升价格，保证在力争利润最优化的同时，
留给客户置业升值的想象空间，营造销售的紧迫感，为后期销售打下坚实基础，同时
在市场上大幅提升品牌认可度和口碑。 首推价格的确定
● 定价原则
1) 以市场、消费者为中心，以竞争对手为参照，营销策略制定以满足消费者的需求
为原则，并注意区别市场竞争项目，将定价与产品、市场、销售、形象、宣传推
广一起构成一个互有关联的系统策略。实现销售目标的各种措施、手段、过程始
终都处于可控制状态，保证较高销售率。
2) 当前周口房地产市场是个消费层级差距越来越大的市场，因此可以依靠新规划理
念、新建筑设计、新户型设计、创新的小区环境营造等树立起本案与市场在售产
品截然不同的形象，并带给消费者特殊的附加价值，同时品牌也就能更加深入人
心。市场稀缺高品质产品必然带来利益附加值。
3) 现有房地产项目的销售工作普遍采取低价入市，迅速占领市场。再根据市场情况
有计划、分阶段逐步拉升价格，寻求销售速度与实现利润最大化。本案考虑到奥
林匹克广场品牌对销售的提升效果，采取中价入市。
4) 采用分期分批推盘的方法，根据市场情况，划分几个销售阶段，并对可售房源进
行销控，分期推出。每期各种户型合理搭配，保持热卖的持续性和供给的稀缺性。
使市场形成对项目的追捧，从而得到自身价值的进一步提升。
● 市场比较法确定首推时点价格
如下表所示，通过 7 月中旬进行的市场比较法得到，本案在 7 月中旬开盘时的时点价
格为 2095 元/平方米。按照本案 11 月份开盘计算，建议首推时点价格为 2200 元/平方
米。 首期各批次价格及首期均价
● 周口市场价格的变化情况
首期整体定价在考虑当前市场价格、首推时点价格的前提下，依据市场价格的变化趋
势、涨幅、宏观政策、价格策略等因素，测定出首期的整体价格。
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多层产品 2006 年 7 月售价（元/m ） 2007 年 6 月售价（元/m ）
万基城市花园 1700 2500
兰亭山水