文档介绍：居住权的法律构造
摘 要:居住权制度起源于罗马法,对世界诸多国家立法影响颇深。我国《物权法》并未采纳该制度。目前的《民法典分编(草案)》将居住权归入物权编,其立法确认将有利于解决弱势群体的住房问题,但是对于居住权的主体、客体制度的立法变革
《民法典分编(草案)》把居住权制度正式纳入其物权编,专设一章,体现了居住权入法的必要性,且存在居住权的问题亟待解决。我国关于居住权的立法问题较早之前亦有提出。2001年,在《物权法(征求意见稿)》中居住权有明确规定;2005年在征求意见稿中,有关居住权的部分的比重有所上升,增加到12条;直至2007年,全国人民代表大会法律委员会因居住权适用范围有限,在正式公布的《物权法》中,居住权被尽数删除,最终未能纳入到《物权法》这一体系中来[8]。然而,在法律实践中,有关居住权问题的纠纷并没有因未被纳入法律而消失或减少,反而只增不减。因缺乏制度支撑,司法裁判则成为解决居住权纠纷的必要手段。鉴于此,居住权在法院的实际运用中演变为一种新的权利。面对居住权纠纷规模不断膨胀的现状,仅依靠司法裁判已不能满足对纠纷的解决,因此,为维护居住权益、解决居住权纠纷,居住权制度的确立刻不容缓。
二、居住权制度的法律构造
民法典中已出台的物权编草案,对居住权单设一章,共 4个条文(第159-162条)予以规定,涵括居住权的设立、登记、处分、消灭事由等相关情况。草案规定,居住权是对非所有人的住宅享有的占有、使用,以满足生活之需;居住权由当事双方约定而产生,并以书面合同的形式订立;除非另有约定,居住权自居住权人死亡时消灭。但是关于居住权的主体、客体、内容等方面尚未做出系统性规定,对于居住权的认识,仍局限于基础性的保障权利,而关于处分权方面没有具体规定,且不允许其转让和继承,人为限制了其权利价值。本文针对以上制度缺陷,提出了对居住权的具体制度构造方案。 (一)居住权主体
居住权的适用主体对象仅包括自然人。而法人对房屋的使用是以获益经营为目的,并非生存居住之必需,故不在居住权主体之列,且租赁制度可以为法人提供充分的经营需求。另外,权利主体的范围应限于近亲属和由房屋所有权人扶养的其他家庭成员。而家庭成员,因为权利或提供家庭服务而共同生活的人应在此之列。当然,出于保护弱者的目的,只有处于无处安居、生活困难等弱势地位的特定人群才能成为居住权主体,以维护其居住权益。伴随着司法实务居住权益纠纷渐增,且尤以公有产权房和投资性住房为多,因此应将房屋共有产权人等与房屋权属有关联的人归入居住权主体。
(二)居住权客体
居住权系基于他人所有权的房屋之上而使用的权利,因此其客体一般为他人所有建筑的部分或全部,包括住宅、土地等其他附属物。相较于一般无权,这一点体现了居住权的灵活性与适应性。因为一般物权的客体只能是独立的物,对于物的一部分不能设立物权,体现了其客体的独立性。然而居住权有其自身区别于其他权利的特性,可以在房屋整体上设立,也可以房屋部分为载体予以设立。考虑到现实生活中仍有房屋所有人和居住权人共处于一房之中的情形,因而居住权的客体范围有待进一步细分:一是对他人房屋的全部或部分加以利用;二是为了维护共同居住人的生存权益,且有关公有产权房没有法律性规定时,应将其涵括在居住权的客体范畴,同意在公有产权房上设定居住权。
(三)居住权的权利
1. 占有、使用权。以居住为前提,居住权人对自己所居房屋有排他的占有使用权利,且不受第三人和所有权人的干涉。居住权人欲对房屋加以使用,须先为占有控制。面对他人对自己权利的妨害,居住权人具有排除妨害请求权和自我保护的权利。居住权人使用住房,是为生存之必要。出于生活所需,居住权人在自己入住房屋之前提下亦可会同家庭成员一起居住。此外,权利人为使得所居住房得以充分利用,其对房屋的各种附属建筑和设备亦有使用权,对附着于住房上的其他权利事项也可使用[9]。同时居住权人对所住房屋无须支付使用费,但当事双方另有约定者除外。
2. 收益权。对于居住权能否出租,理论界对此存在较大的争议。然而通过比较可知,转让居住权和出租房屋行为二者法律性质虽有所不同,但取得的效果却相类似。本文的观点为,一些国家之所以对居住权人住所的出租予以严格把控,是缘于概念的体系化划分标准,避免人役权整体的分散。因在民法典中,这些国家对人役权制度的涵括内容较多,不止有居住权,还有用益权和使用权,而出租权属于用益权的一种,且非单纯的使用,为使之予以明确区分,故对房屋租赁权利进行严格限制,以此来区分用益物权和居住权。[10]但是,我国并没有人役权和地役权该类制度划分结构,用益物权中也只存在一个人役权,即居住权,权利明晰,不存在权利的混淆不清问题。此外,若居住权