文档介绍：南京江宁大学城商业全程策划报告优派克斯
公司内部档案编码：[OPPTR-OPPT28-OPPTL98-OPPNN08]
南京江宁大学城商业全程区域内路网体系基本成型，处于逐步完善过程中，目前已有三条公交线路通往本地块
由于十运会的临近以及科学园对方山风景区规划的落实，目前科学园区内连接科学园与江宁以及主城的各条道路、包括道路沿线的景观都已修缮完成，路况优良。同时天元大道、二环路与宁杭高速、宁溧高速、机场高速以及长江三桥形成衔接，对外交通便捷。
目前区内已有大同线、大中线与江宁的两个主要商贸点连接，同时还有南金线直接通往南京火车站，与主城区的正常交通方式已形成。
3、周边生活配套
区域内生活配套欠缺，未来规划有待改善这一现状
科学园区内的生活配套欠缺，各高校以校园后勤部为主要供应，目前日常生活需求的满足需依靠东山镇老城区周边的各项配套。政府对区域后期规划有医疗用地、商业用地等，但目前还未落实。此外，随着科学园区在建项目的交付，未来配套有望得到完善。
4、周边教科文配套
区域内高校林立，大学城已初具规模，江宁体育中心落成并交付使用，资源共享区内各项工程处于进一步的规划与建设中
围绕建成一流生态型高校名城为主、人文型附属产业为辅的文化新城的发展定位，科学园加大基础设施投入，积极打造生态环境优美、人居环境优良、人文环境优越的现代化高教名城。目前，大学集中区共有12所公办高校签订正式入驻协议，已有10所高校在科学园“开花结果”，今年入驻学生达8万人，学生消费力非常可观。
资源共享区将建成集文化、娱乐、商贸等于一体，为教学、生活配套的文化、商业设施区，江宁体育中心就坐落在其间。资源共享区的三甲医院、游泳馆、商业中心、文化中心、星级宾馆等十大工程，正在进一步的规划与建设中，今年将完成对外招商，部分项目开工建设。
5、政府规划影响力度评估
在政府整体规划及政策扶持下，已形成了高科技产业区、教育功能区、方山旅游度假区“一园三区”的发展格局
在政府整体规划及政策扶持下，江宁科学园已成为江宁区承接各类资本的又一方热土，形成了“一园三区”的发展格局。
高科技产业区，吸引了日立产机、西门子、罗孚等高科技先导型企业，形成以科技为先导的汽车及配套、电子信息、机电一体化的产业。
教育功能区，引入了东南大学、南京航空航天大学、河海大学、中国药科大学、南京医科大学、中国传媒大学南广学院等15所知名大学。江宁的大学集中区内，如同英国的牛津郡、剑桥镇一样，建筑风格各异的各个高校也都经过精心布局，看似随意实则匠心独运地融入到商业区和社区之中，被称为“没有围墙的大学”。
方山旅游度假区正以建设中的国家地质公园为龙头，逐步发展成为科学园集休闲、旅游度假为一体的“后花园”。
三、文化资源评估
方山景观奇绝，定林寺斜塔巧夺天工，历史文化内涵深远
在传统文化中传说先有南京江宁方山、后有南京。方山又名天印山，顶平似削，方正似印，是风水吉祥命运山，帝王之气灼灼逼人。传说秦始皇灭六国，公元210年最后一次南巡，浮江而上南京，为方山王气震撼；为破金陵之王气、凿断方山地脉，引淮河污水入城，归途中却一病不起、驾崩途中，遭“破天机”之谴，南京终究成六朝古都，流芳百世。方山山上，巨石绕涧，景观奇绝，八卦泉居然不受天旱的影响，一年四季、汨汨不断。山上更有始建于六朝的定林寺，南朝名刹，有“北少林、南定林”之说，文艺评论家刘勰的《文心雕龙》也完成于此。区域内人文历史积淀浓厚。
四、评估小结
地块远离南京主城区，位于江宁科学园内弘景大道与格致路交界处的西北侧，东临江宁体育中心，西依方山风景规划区，景观资源丰富，但各类生活配套尚欠发达，有待项目建成后补充该区域的生活商业娱乐配套的空白；
区域内路网体系基本成型，园内大学城已初具规模，各项配套处于进一步的规划与建设中，片区社会资源丰富，消费资源丰富；
项目所在的片区即将开发，依托区域内的多项景观资源，片区未来发展潜力较大，从出让土地性质可以预测，片区未来将形成低密度住宅区容量很大，居民消费能力客观。
项目的发展应充分挖掘区域的历史文化内涵、大学城知识氛围和地脉价值，但同时也应该看到，项目的启动依托项目所在片区整体价值的提升，因此，在运作过程中，在与周边商业项目形成竞争的同时，更应注重实现共赢和产品的差异化打造。比如科学园地标建筑等。
项目周边商业调研分析报告
一、周边竞争个案分析
（一）、概况列表
1. 东山镇片区
表1-1 东山镇片区商业竞争个案列表
楼盘名称
地址
物业形态
总体量（万㎡）
商业体量
（万㎡）
主力经营业态
开盘时间
销售情况
售价
（元/㎡）
金王府