文档介绍：房地产估价
安徽建筑大学管理学院刘艳
第一章房地产及其描述
第一节房地产的含义
第二节房地产的特性
第三节房地产的种类
第四节房地产状况描述
第一节房地产的含义
一、房地产的含义:
房地产是指土地和建筑物等地上定着物及其衍生的权益总和。具体包括:
1、土地:地表及其向上和向下延伸的一定空间,包括生地、熟地、毛地等。
2、建筑物:地上附着物和各种构筑物等,注意二者的区别。
3、配套基础设施:道路交通电信设施、地下管道设施、生态环境设施等。
4、各种衍生的权益:所有权、土地使用权、抵押权、租赁权等。
三种存在形态:
单纯土地
单纯建筑物
房地合一
二、房地产实物、权益和区位
1、房地产实物:
2、房地产权益:
拥有的房地产权利:房屋所有权或土地使用权
该房地产权利受其他房地产权利的限制情况:抵押权、地役权、租赁权等
该房地产权利受到的限制情况:土地用途、容积率等规划条件的限制等
额外的利益或好处:外墙广告收益等
有形的实体:
建筑结构、建筑外观等
实体的质量:
建筑质量、施工质量
实体组合完成的功能:
户型、装饰装修等
3、房地产区位:
该房地产与其他房地产或事物在空间方位和距离上的关系。
位置:
坐落、方位、与相关场所的距离、临街状况、朝向、楼层
交通条件:
可及性(从别的地方到该房地产)
便捷性(从该房地产去别的地方)
外部配套设施:基础设施:道路、给排水、电力等
公共配套设施:医院、商业、教育、社区服务等
位置:
坐落、方位、与相关场所的距离、临街状况、朝向、楼层
三、房地产的其他名称
1、不动产
2、物业
3、real estate 和real property
四、房地产含义的总结
房地产有不动产、物业等不同名称,包括土地、建筑物和其他土地附着物三个部分,同时又是实物、权益和区位的综合体。
第二节房地产的特性
不可移动
供给有限
价值较大
用途多样
独一无二
寿命长久
相互影响
易受限制
难以变现
保值增值
第三节房地产的种类:
按立法用语划分
按用途划分
按开发程度划分
房屋
土地
其他不动产
居住房地产
商业房地产
办公房地产
旅馆房地产
餐饮房地产
体育和娱乐房地产
工业房地产
特殊用途房地产
综合用途房地产
生地
毛地
熟地
在建工程
现房
按实物形态划分
按权益状况划分
按经营方式划分
土地
建筑物
土地与建筑物综合体
房地产的局部
未来状况下的房地产
已灭失的房地产
现在状况下的房地产与过去状况下的房地产的差异部分
以房地产为主的整体资产或包含其他资产的房地产
整体资产中的房地产
具体见书本
销售
出租
自营
自用
按是否产生收益
收益性
非收益性
第四节房地产状况描述
1、位置、四至、形状
2、面积大小:
房地产产权产籍行政管理部门依法确认的面积
3、建筑物层数和高度:
住宅1-3层为低层,4-6层为多层,7-9层为中层,10层以上为高层,30层以上或超过100米为超高层。
4、建筑结构:
指建筑物中由基础、墙、柱、梁、屋架、支撑面板等承重构件组成的体系。(钢结构、钢混、砖混、砖木、木结构)
5、建筑物构成、建筑质量、维护保养状况、采光、通风
6、使用现状及规划设计要求:
用途、建筑容积率、建筑覆盖率
容积率=建筑总面积/土地总面积
覆盖率=底层建筑面积/土地总面积