文档介绍：
奉贤项目商业部分市场研究
区域竞争分析
项目分析
项目价格定位
区域认知
竞争市场分析
竞争市场小结
项目认知
客群分析
产品租金定位
产品价格定位
报告框架
区域竞争分析
项目分析
项目价格定位
区域认知
竞争市场分析
竞争市场小结
区域认知
区域竞争分析
项目分析
奉贤区位于长江三角洲东南端,地处上海市南部,南临杭州湾,西北枕黄浦江。区政府驻南桥镇,区域一级核心商业区也集中于此。
海湾镇处于上海市中心的正南面,东邻临港新城,西邻市级化学工业区,南临杭州湾。主要产业定位旅游、休闲、度假、现代观光休闲农业。
产品价格定位
交通便利:东西两侧分别有S2、S4高速公路可达,中部有浦星公路及规划建设中的S3、B2、林海、瓦洪公路,已建成通车的浦东铁路在镇内设有星火站。
奉贤区
南桥镇
海湾镇
行政区划:包括原星火农场、燎原农场、五四农场以及星火开发区、海湾旅游开发区。
竞争项目分布
奉
炮
公
路
海湾
路
海思路
海马路
海
乐
路
林海路
绿地海语墅
本案
当前项目周边在售商业仅有绿地海语墅一个,主要为沿海思路的外街商铺;
项目所在区域整体商业氛围较为淡薄,商铺主要集中在奉炮公路一条街道上。
海语墅沿街商业
人民塘路
①
③
②
海湾
路
海泉路
海思路
海马路
绿地海语墅
人民塘路
沿街商铺
商铺
在售
租赁
竞争范围界定:
本案为配套型商业,商圈辐射能力较小,同时根据消费者疲劳度,2㎞内配套型商业占优,而超过2㎞,居民更偏向于集中式商业,因此,我们以2 ㎞范围内项目为研究对象。
区域竞争分析
项目分析
产品价格定位
项目周边在售市场分析
从购买客群来看,多为本地投资客,手中有一定闲散资金,不少由投资住宅转投商业,有一定的投资经验;从经营商家来看,以个体户小商家为主。
建筑面积(㎡)
约30000,(其中约10000由开发商自持)
开盘时间
主力在售面积(㎡)
150-175(上下两层)
层高(m)
(一层)
销售均价(元/㎡)
18000(外街,上下两层均价;目前,有贴租三年的活动,即总价上扣除21%)
销售率
%
——绿地海语墅(仅此当前在售)
区域竞争分析
项目分析
产品价格定位
海思路
两层内街,一层价格约13000元/㎡,二层价格约9000元/㎡,均价约12000元/㎡
外街,上下两层均价18000元/㎡
开发商自持
海
湾
路
未来短期供应
区域竞争分析
项目分析
产品价格定位
从土地供应来看,目前海湾镇综合或商服性质的土地出让为零;
目前在售的仅有一个项目——绿地海语墅,其剩余未推量(5947 ㎡)与已推未售量(6939 ㎡)合计约为12986㎡。
名称
形态
分割面积(㎡)
主营业种
经营状况
租金(元/㎡/日)
奉炮公路
(近上师大门口)
沿街底商
30-50(上下两层)
小吃餐饮、文具、花店等
-
(4-5万/年)
奉炮公路
(离上师大向南方向)
沿街底商
40-100(一层)
服装、餐饮、娱乐等
-
(3-10万/年)
奉炮公路
(人民塘路与奉炮路口)
沿街底商
40-60(一层)
鞋服、餐饮、通讯等
-
(5-6万/年)
人民塘路
(近奉炮公路)
沿街底商
40-50(一层)
餐饮、鞋服等
-
(3-4万/年)
①
②
③
项目周边租赁市场分析
从产品来看,均为沿街底商类形态,面积多数以单套100㎡以内为主;
从租金来看,/㎡/日,基本上在2元/㎡/日以上,/㎡/日;
从经营业种来看,以餐饮、购物等基础消费为主,对休闲、娱乐等精神层面需求较淡薄;
从经营状况来看,整体运营良好,租金高的位置经营状况也更好。
区域竞争分析
项目分析
产品价格定位
奉炮路与人民塘路路口
竞争商业一览
人民塘路旁
奉炮公路
(上师大门口)
奉炮公路
(离上师大
向南方向)
区域竞争分析
项目分析
产品价格定位
项目所在区域的整体商业氛围不浓,商铺主要集中在奉炮公路上,同时,档次普遍偏低;
当前项目周边在售仅绿地海语墅一个项目,在售外街商铺均价18000元/ ㎡(上下两层齐售),剩余面积共约12986㎡;
租赁市场上,以100㎡内的小面积商铺为主,业态以餐饮、服饰等基础性消费为主,-/ ㎡/天,也离本案最近,区域整体日租金基本在2元/ ㎡/天以上,/