文档介绍：中锐穹窿山地块市场定位报告
苏州新鸿嘉投资顾问有限公司/
项目属性界定
市场环境分析
竞争市场分析
本次报告的思路
项目定位
类似市场研究
苏州GDP快速发展,总量在长三角仅次于上海,2009年虽受金融危机波及,增速有所下降,但仍超过10%,整体态势向好,房地产发展基础稳固
宏观经济增速
房地产发展阶段
小于4%
萎缩发展
4-5%
相对停滞
5-8%
稳定发展
大于8%
高速发展
总量持续高速增长
苏州市是江苏经济龙头,长三角核心城市,GDP持续较快增长,说明城市的房地产发展基础良好
长三角经济核心城市
江苏经济龙头,长三角核心城市,是仅次于上海的经济中心。
作为上海经济辐射的第二核心圈,经过十几年的快速发展,目前已经实现了与上海的经济承接,并由经济功能的吸纳性开始向辐射性转变
苏州历年经济总量
人均可支配收入稳步增加
苏州市整体宏观经济良性发展将不断带动人均可支配收入的稳步增加,预计未来苏州消费者的消费能力和消费水平也将随之呈现逐步上升的趋势,加上苏州市人均消费性支出的水平,都为该市旅游产业的进一步发展创造先决性的消费条件
人均可支配收入虽在长三角主要城市排名难于其经济总量排名形成正比,但绝对值稳步增加,维持在较高水平
人均可支配收入与经济总量不成正比
从长三角的横向对比来看,苏州人均可支配收入并未与其经济总量同等排名,居于中间水平,但仍超过23000元/人/年,绝对值仍处于较高水平
居民随着收入的不断提高, 日常消费在餐饮、服装、家居、娱乐上的份额持续上升, 基本食品消费占比持续下降, 显示苏州人生活品质正在提升
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2003年
2004年
2005年
2006年
2007年
15562元
9272元
9783元
11426元
12472元
13595元
人均支出
其它
住房
娱乐、教育及文化服务
交通和通讯
医疗保健
家庭设配用品及服
服装
食品
(其中在外餐饮)
2008年
苏州经济不断发展,外来人口不断落户进入,户籍人口稳步增长,显示出整个苏州房地产健康稳定发展的态势
外来人口大量进入,户籍人口稳步增加
大量外资企业的入驻,吸引大量外来务工人员进驻苏州。“新苏州人”的大量涌入,带动了苏州户籍人口增长的同时,对苏州房地产的发展提供了强劲的消费人口支撑
,%,增长幅度较大,但绝对值在近六年中仍旧较低。2008年楼市的普遍低迷,使得土地供应方的政府和土地需求方的开发商对2009年市场景气度预期不足。
2009年土地市场告别2008年的清冷,迎来了新的高潮,虽成交总量未有大量增加,但楼面价飙升幅度极大
2009年,苏州住宅成交楼面价4470元/平方米,%,为2002年苏州实行“招拍挂”以来上涨幅度最大一年。
2009年住宅二级市场快速回暖,成交不断突破高峰,价格上涨浪潮不断席卷整个苏州
2009年苏州住宅成交总量913万平方米,%,且远远超过2007年708万平方米的成交峰值。在年初政府主导的购房节及各项优惠政策的刺激下,苏州住宅成交开始稳步回暖,下半年成交量快速上行,不断刷新历史峰值。
2009年住宅成交价格7445元/平方米,%,这一价格涨幅似乎与2009年价格暴涨的市场不想符合,而实际上这是由上半年促销优惠的价格和下半年上涨的价格相互抵消产生的,苏州市整体住宅成交价格仍然呈现快速增长的趋势。
2009年区域供应总量129万平方米,%,为近四年来供应量最少年份。
2009年度区域成交总面积193万平方米,超过供应面积64万平方米,比2008年度成交总量多出121万平方米,%。
受市场环境的影响,20