文档介绍：集团标准化工作小组 [Q8QX9QT-X8QQB8Q8-NQ8QJ8-M8QMN]
地产项目后评估报告
成都【中海格林威治城】项目
后评估报告
中海地产集团有限公司后评估工作小组
二○○七年十二月
成地面积为亩（合50,㎡），容积率。总建筑面积208,㎡，其中住宅（含1号楼商务公寓，下同）建筑面积为143,㎡，共1,211户；商业建筑面积为24,㎡；农贸市场建筑面积为4,㎡（含部分商铺，下同），车库建筑面积为25,㎡，不可售面积10,㎡（包括会所、游泳池、球室、架空层、人防设施、自行车库、服务用房等）。
项目开发周期
中海格林威治城于2003年4月24日与成都市国土资源局签订《国有土地使用权出让合同》（合同编号：5101武<2003>出让和同第13号），截止到格林威治城B区全面入伙，项目发展总周期为年，共计43个月。其中A1区、A2区及16#楼、B区建筑施工周期分别为1年零2个月（计406天）、1年零1个月（计176天）、2年零4个月（计813天）。
项目综合评估
成都房地产市场自2003年以来步入了高速发展阶段，为格林威治城的成功开发和销售提供了良好的市场契机。中海格林威治城是中海地产成都公司的第一个通过公开拍卖竞得的地块项目，是继中海名城之后的一个集高层住宅、商业街、小户型、农贸市场为一体的多物业形态的精品复合项目，其操作难度远高于中海名城，具有巨大的挑战性。
成都公司通过充分的市场调研和准确的市场定位，比较成功的实现了市场定位和产品策划阶段决定的产品形态，并且在过程中不断的调整和持续创新，保证了产品的先进性；同时由于前期策划较为充分和较好的过程控制，成本及质量都得到了良好的控制。
在工程实施阶段，加强工程进度管理，严格把控工程质量，真正实现中海地产“过程精品”的生产施工理念。
销售阶段，产品定位中目标客户定位、产品定位细节的推敲及价格的定位，再到营销推广中各物业推售策略、推售时机的选择、价格策略的制订等大方向来看，格林威治城项目整体运营及操作较为成功。准确把握销售时机，克服了
“非典”、宏观调控等重重困难，最终使本项目成为片区的标志性建筑，得到了行业内和消费者的普遍认可
【项目投资管理评估】
项目背景及合同执行情况
【中海格林威治】项目位于成都市区东南区域一环路外侧：北临一环路南一段和九眼桥，南靠四川大学，东侧临府南河锦江段边的望江路，西侧临太平南街。
，容积率。总建筑面积万平方米，可售面积万平方米，其中住宅万平方米，商业万平方米，农贸市场万平方米，车库万平方米；。
该项目由中海地产成都公司首次以公开拍卖方式于2003年4月10日在成都市国土资源局成功竞得，2003年4月24日签订土地出让合同，合同执行情况良好。
项目发展期内成都市宏观经济及房地产市场回顾
【中海格林威治】项目于2003年4月24日签订土地出让合同，2003年10月23日首批A1区开盘销售，截止至2007年6月30日，完成销售面积万平方米，占全部可售面积的90％。
在2003～2006年项目主要发展期内，成都市主要宏观经济指标表现良好：
GDP与人均可支配收入稳步增长，分别由2003年的1,871亿元和9,641元/人增长至2006年的2,750亿元和12,789元/人，年均复合增长％和％；
作为西南部核心城市和重要发展极，发展期内成都市人口集聚效应明显，城市市区人口年均复合增长率达到％；
良好的宏观经济发展带动下，房地产投资额呈现逐年高速增长态势，由2003年的亿元增至2006年的亿元，年均复合增长率高达％。
该项目发展期内，成都市房地产市场总体上亦处于起步上升、快速发展的繁荣时期，主要体现在：
市场总体投入、产出规模持续快速且交替增长：2003～2006年投资额及销售额年均复合增长率分别达到％和％，且次年销售额及投资额均分别高于上一年度的投资额及销售额，这一方面发映出在此期间宏观意义上当年投资额可以在下一年度收回，另一方面则反映出开发商和消费者均对市场持有良好的预期；
销售量和销售价格同步增长，2006年全市商品房销售面积和均价分别为1,533万平方米和3,592元/平方米，与2003年相比年均复合增长％和％；
供求态势良好，需求旺盛，商品房空置率逐年降低。
在政策面上，项目发展期内国家陆续颁布多项法规及政策，开展了对房地产市场的综合治理整顿并逐步加大加深了调控力度，对成都市场及本项目均带来了一定影响。2005年国家出台“国八条”为代表的一系列措施来稳定住房价格，房价涨幅趋缓，下半年成都房地产市场出现一段时间的观望期，本项目销售速度也受到一定影响。
规划指标变动评估
可研指标
（平方米）
实际