文档介绍：1
路劲又一城项目商业规划
第一阶段报告
路劲地产
天津,2010年4月
路劲集团天津又一城项目商业规划第一阶段报告_20100415
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目录
A. 管理概要与核心结论
B. 城市分析
C. 城市商圈研究
D. 项目立地研究
E. 消费者调研
F. 内部能力评估
G. 商业概念
H. 案例研究
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本文件是专门为我们的客户书写的。除非得到后续的详细分析和口头报告的支持,否则本文件不算完整。本文件不得透露给第三方机构,例外情况是事先得
到九洲远景商业管理机构的书面同意
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A. 管理概要与核心结论
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本项目小组在路劲又一城项目组同事的紧密配合下,完成了本项目
的初步商业概念确定
•项目目标:通过内外部研究确定路劲又一城项目的商业概念
•交付品:
–商业概念:目标消费群、商业类型及核心价值、独特卖点、定位选择
宏观研究
商圈研究
竞争对手研究
消费者定量研究
租户访谈
案例研究与分析
•主要工作方法:
–商业市场定位模型
–消费者生活形态分析模型
–商圈调查,城市商业格局变迁研究
–租户访谈模型
–企业内部评估模型
资料来源:九洲远景分析
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为了保障项目报告的准确性,项目小组进行了大量案头研究,建立
了一个翔实丰富的数据平台
天津市核心商圈调研
项目组调研天津市商圈40
余个现有及在建商业项目
•伊势丹
•乐宾百货
•中原百货
•滨江商厦
•国际商场
•劝业场
•米莱欧百货
•欧乐时尚广场
•麦购休闲广场
•天津百货大楼
•友谊新天地广场
•万达广场
•津汇广场
•圣奥商厦
•米莱欧百货男人店
•财神道
•......
内外部专家访谈多人
内部
•汪总
•李总
•……
外部
•天津市河东区经贸委
•国际国内众多品牌拓
展经理、区域代理及
加盟商
•天津当地品牌运营商
内外部研讨会
•规划设计研讨会
•消费者研究讨论会
•竞争对手研究讨论会
•城市变迁研究讨论会
•案例研究讨论会
•商业概念评估研讨会
•.....
查阅文献数十册
《中国统计年鉴》
《天津统计年鉴》
各城市政府统计公报
《天津城市总体规划》
IMI《消费行为与生活形
态年鉴》
中国连锁经营协会
中国购物中心协会
国际购物中心协会
美国城市土地协会
英国购物中心协会
......
资料来源:九洲远景分析
路劲集团天津又一城项目商业规划第一阶段报告_20100415
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核心结论- 商业概念
本项目定位为以享受品味生活为驱动,为家庭提供“FSC”情感诉
求,以餐饮为主导、具较强休闲娱乐,并配以精致购物、体贴服务
消费的中高端生活方式中心
•九洲远景在市场差异化方向方面,重点考虑了本项目物业条件,核心消费客群,项目立地
研究等等诸多因素,通过对诸多市场因素的综合评估,本项目的商业概念应在面向家庭消费
客群的前提下,考虑寻求客群或商品品类的专业化倾向,以达成市场差异化
- 主题价值概念-餐饮娱乐主题: 以餐饮为主导的、具较强休闲娱乐性质的消费场所,
提供“品质、体贴、格调”的生活方式,满足同一目标人群的情感需求
- 核心目标客群:项目3公里范围内的家庭,价值导向(家庭月收入4000-8000元):价
值/生活方式导向(家庭月收入8000-14000元):生活方式导向(家庭月收入14000-40000
元)=5:4:1
- 功能性描述:强化餐饮及娱乐元素,引入可吸引家庭成员共同参与的商业业态
- 聚焦品类:中式及西式正餐、休闲餐饮、健身会所、量贩式KTV、酒吧、儿童早教中
心、儿童摄影中心
- 业态比例- 餐饮:休闲娱乐:购物:服务= 50%:30%:12%:8%
- 档次比例- 中档:中高档:高档=50%:40%:10%
- 情感性描述:FSC ,即Food-美食;Services-服务;Convenience-便利,这里是时尚
的地标,这里是美食天堂、娱乐空间,这里是精致购物的理想去处,这里诠释的是家庭新的
生活方式
资料来源:九洲远景分析
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核心结论- 城市分析
天津市总体经济发展迅速,居民消费结构逐渐升级,但城市居民购
买力及消费倾向均有待提高