文档介绍：中节能江阴“低碳生活园”项目前期研究报告
目录
一、目标与方法
一)核心目标
二)主要方法
二、产品构成研究
一)产品构成的范围与重点要点
二)住宅部分的探讨
1、样本楼盘的户型点评
2、户型点评总结
三)商业部分的探讨
1、商业业态的探讨
2、商业布局初步与体量的测算
四)形态方案的模拟与初步评价
五)模拟方案的客群评价
(1)“生命周期与支付能力维度”细分客群
(2)“生命周期与支付能力维度”细分客群与规模估算
(3) 目标客群的优选与规模估算
(4) 模拟方案的客群评价:容积率的选择
三、建筑风格建议
一)不同的现代风格赏析
二)其它风格赏析
■注:低碳技术的应用另行探讨
一、目标与方法
一、目标与方法
一)目标与方法
通过市场研究,选择产品组合,排序容积率
1、目标:探讨(两年内完成开发前提下的)容积率选择排序
2、方法:通过相关产品研究,在设定产品测算标准后,选择产品组合,模
拟不同容积率下的最佳形态比例方案,并测定利润率与利润规模;同时通
过估算目标客群的构成与数量规模,探讨供求关系,比较市场风险,并评
价不同模拟方案,排序容积率指标选择
畅销产商业形
品研究态研究
模拟形态方案1:测定经济效益
估算目标客群的模拟形态方案2:测定经济效益探讨风险选择最佳形态构成
构成与数量规模与机会方案即合理容积率
……
3、建筑风格建议
二、产品构成研究
二、产品构成研究
一)产品构成的范围与重点要点
—,涉及建筑形态相对丰富,为准确
模拟,反算容积率,探讨产品形态的测算指标成为关键
要点,特别是建筑形态变化较大的别墅、花园洋房的户
套面积与楼层指标是构成模拟测算的重点
■—
物业形态测算指标重点要点
别墅
每层面积×特定层数面积和层数都须单独测定
花园洋房
多层
小高层底面积×层数可利用建筑密度指标和限高直接测算
高层
■普通多层、小高层、高层形态中的户套产品由于具有较强的一致性,所以
可利用建筑密度指标和限高直接测算
二、产品构成研究
二)住宅部分的探讨
1、样本楼盘的户型点评
一招鲜,吃遍天:高品质伪洋房制造价值模糊,诱惑购买意向,
偏大偏贵但愿一路走好
金科〃锦绣天成 29亩,,
被另外一家企业
以189万/亩单价
高品质四房功拿走
高品质三房功
能+舒适面积段
能+舒适面积段
迎合高端核心
迎合高端核心
家庭、主干家
家庭为主的客
庭为主的客群
群
少量偏大户型:
显示高端主干、
联合客群追求
品质别墅化产
品
推出房源:目前已经全部公开,共
871套
已售套数:407套,销售率:%
销售价格:洋房成交均价:5695元/
方;高层成交均价:4778元/方
二、产品构成研究
二)住宅部分的探讨
1、样本楼盘的户型点评
一梦双局,面积大小还要围绕真实需求,映像江南的别墅困
惑: 尽在美与实用之间〃〃〃
映像江南
面积过大,户室历史3500均价+ 少量顶层复式
功能过剩,超过 150以下两房、户型:显示品
主干家庭、联合三房功能+迎合质别墅化产品
家庭的需求+价格广泛中上层核心受到广泛追求
偏高,形成去化阻家庭为主的客群
力映像江南小高层去化图

理想与实践现状均价3450元/㎡
供应已售去化率
35 32 %
28
30 %
25 22 22
19 18 %
20
%
15
10 %
3
5 2 1 1 %
0 %
二|二二|二三|二|二三|二|二二|二
90-120 145-160 145-160 200-250 250以上
已售套数:115套,整体销售率:%;其中别墅去化44套,去化率:%;小高层去化71套,去化
率:%;销售价格:别墅成交均价:6459元/方,小高层成交均价:3460元/方
二、产品构成研究
二)住宅部分的探讨
1、样本楼盘的户型点评
未来CBD的地段,未来CBD的楼型,“未来”CBD的价格,
要是面积可以小一点,要是房间可以多一个〃〃〃
泰和江南
单身、未育、空虽然户型偏大,但三居室功能尺度偏大
巢家庭潜力较两