文档介绍：民法典物权编草案居住权制度评述
摘 要:我国民法典规定居住权制度值得肯定。该制度在我国有现实需求,适用范围较广且不可替代。居住权的设计应当兼顾保障基本生活和促进物尽其用的需要。此为出发点,民法典物权编草案应对居住权的主体、内容为父母设立居住权,并使该权利通过登记为第三人所知,父母就能得到更好的赡养。规定居住权制度和以社会保障制度解决养老、住房问题并不冲突,两者一属私法,一属社会法,可以互为补充。从现实情况来看,我国的社会保障体系尚属薄弱,不足以独立解决养老问题,而养老院等社会化养老途径的经济负担并非每个家庭都能够承受。在老龄化加速、全社会养老负担骤增的情况下,为老人设立居住权不失为解决养老问题的有效手段。
当老人以自有房屋解决养老问题时,和订立保留所有权的房屋买卖合同、遗赠扶养协议或附条件的抵押贷款合同相比,居住权制度也有其优势。(1)和保留所有权的房屋买卖合同相比。在保留所有权的房屋买卖中,卖方为保有居住利益保留所有权,买方因此仅取得债权,且该债权可能因卖方向第三人出售房屋而无法实现。这种所有权的保留,若以卖方的寿命为限,则处于相对不确定的状态;即使约定,期限也颇长。而若双方订立以为卖方享有房屋居住权为条件的合同,买方取得所有权,并将其物权对外登记公示,则可实现利益和风险的平衡;(2)和遗赠扶养协议相比。此时被扶养人的财产在其死后才转归扶养人所有,被扶养人在生前享有对其财产的完全处分权,若其于生前将作为主要财产的房屋转让给第三人,则扶养人在明确该房屋被明确约定为遗赠财产时,仅能向其主张违约责任,且此时扶养人的损失能否得到有效救济颇有疑问;在双方对遗赠财产范围约定不明时,扶养人甚至可能无法主张任何权利。此时,采用附条件房屋买卖协议,为卖方设立居住权,同时为买方设立生养死葬的义务可将房屋的所有权及时转移给买方并登记公示,且买方违约时,其承担违约责任的可能性大于在遗赠扶养协议下被扶养人承担责任的可能性,总体而言利益和风险的分摊较遗赠扶养协议更优;(3)和住房反向抵押贷款合同相比。在住房反向抵押贷款合同下,作为抵押人的老人通过向银行等机构抵押房屋,获得银行定期支付的款项作为生活的经济来源,银行在抵押人去世后获得房屋的所有权,将其出售以还本付息,并获得房屋的增值收益。此时抵押人事实上通过合同获得了居住权。由于有抵押权登记,因此银行承受的风险较前两种情形小。此时,引入居住权的最大价值在于能够为双方提供一种新的选择,即老人在生前即转让房屋所有权而保留居住权,使银行快速回收资金。 再次,对于其他在法律制度上已经有解决方案的问题,居住权也可以为满足同样的需求提供一种新的途径。
和租赁权相比,居住权更为灵活。不可否认的是,在租赁权被物权化后,居住权的功能将会和居住权发生一定的重合,尤其是在有偿设立居住权时,居住权和租赁权将高度相似。相比法律上已经成型的租赁权,尚处于制度设计阶段的居住权在安排上更为灵活。《合同法》规定,房屋租赁的期限不得超过二十年,超过的部分合同无效。而居住权出于保障生活的需要,在制度设计上可允许以自然人的寿命为限。此外,租赁合同为有偿合同,而居住权的设立则可以是无偿的。
在附条件的遗嘱继承和遗赠中,引入居住权可以使权利义务关系更明确。遗嘱人或遗赠人在其遗嘱或遗赠中,以保障特定自然人的居住利益作为继承人继承财产或受遗赠人获得遗赠的条件,实际上是希望将该特定自然人的居住利益设立为某种权利。将该居住利益明确界定为居住权更有利于法律保护该利益。
(二)居住权制度的立法成本
制度成本应当从以下两个方面来考虑:立法成本和立法后制度的适用、解释空间。
通过民法典编纂实现居住权入典,可避免今后为创设此项权利而专门修改法律,立法成本最低。在一般情况下,保护某种现行法没有规定的民事利益,可以通过民事习惯和法官的自由裁量权来实现,而未必要通过立法来保护。但如上述所述,居住利益具备的属性要求其得到物权性质的保护,而物权由于其强大的效力必须遵循法定原则。借制定民法典的机会,将居住利益上升为由法律明文规定的权利,无疑最符合物权法定原则。
居住权制度在确立后的适用和解释空间,取决于其在我国的具体制度设计。比较法上规定的居住权受本国的历史因素影响较深,在继承传统的同时自然也受其局限。这些局限包括具有很强的人身依附性,不得转让、继承、出租,也不得在居住权上设立抵押权及其他任何权利负担。⑥这些限制极大地限制了权利人的自由意志,不利于充分发挥房屋的效用,因此采用了居住权制度的国家在不同程度上改造了居住权,以使之符合当代社会的需求:以德国为例。德国于1951年颁布《住宅所有权及长期居住权法》,规定了可以转让、继承、出租的长期居住权;⑦1997年又制定了《分时段居住法》,确立