文档介绍：泰兴项目策略提案
2010年
2009年7月,,祥生集团联袂丹吉娅、宏绅、金宇
公司入主诸暨原丝织印染总厂地块。意味着,诸暨新地王的诞生和
这个城市真正意义上的高端居住标杆豪宅项目开始起航……
建设用地面积:
㎡(177亩)
地上建筑面积:
212300㎡
户数:1067户
一些数值:
•超过50米楼间距
•400米长内河风光带;
•户均1万㎡的中央庭院;
•约300米长,1万㎡的运河休
闲广场;
•底层架空,通透设计,形成
35000㎡“一体化大花园”;
•酒店式大堂入口,2000㎡专
属会所;
•27000㎡商业配套
思考前提
对于泰兴这样的小城,市场容量相对较小,本土需求依然是绝对主力,
往往阶段性的以个案的供应成为市场的主流,而非在充分竞争中产生的供
应体系。鉴于此,基于过去式的规律性和经验认识的定量分析显得乏力—
—全国性视野、首位度占位是我们对祥生这个地王豪宅项目操盘的思考前
提。
从豪宅说起
•经济学家对豪宅有个经典的定义:豪宅是一个社会的少数富裕阶层
通过市场方式过度占有社会稀缺资源的一种居住状态。
•建筑大师黑川纪章也曾说过:房地产不等于钢筋加水泥,豪宅也不
等于一堆高档建筑材料和高档装饰材料的简单堆砌。
什么是豪宅?
开始我们今天的首个课题:解码豪宅
东西方豪宅之标准
•东方豪宅六大要素: •西方豪宅标准:
地点的不可取代性和稀缺
地段、资源、产品性。
客户、价格、服务设计的品味,要有很突出
和明确的风格可言。
社区的成熟
•无疑,豪宅是最高层次的居住形式,是上层社会享受高品质生活、彰
显身份地位、体现阶层文化的物化空间形式。可以说,豪宅是住宅市
场发展到一定阶段,在具有较高地域文脉认知度的区域内,能最大限
度地满足社会顶端极少数人群的特质化生活需求,占有稀缺性资源,
销售价格、产品性能指标、土地价值同比处于区域内最高水平,以认
定价值为主要定价标准的高级住宅形式。
豪宅是一种价值
全国性的标杆豪宅案例中寻找“豪宅端倪”
从
星河湾
业内曾经这样评价星河湾:
如果说,在中国地产界有奢侈品牌的话,那一定是星河湾。
星河湾(广州、北京、上海)
豪宅:产品中看得见、摸得着的一些品质