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第一部分市场背景
北京市住宅市场供求情况分析
1、供应情况:
北京楼市自1999年回暖,每3天一个新盘上市,2000年则不足2天就推出一个新项目,据不完全统计,2000年市场供应量约为2000万平方米。进入2001年房地产市场新开项目更为频繁,1月至5月,北京地区共有138个住宅新项目上市,其中新开发项目95个,原有项目的后期开发有43个,几乎达到一天一个楼盘的速度,其供应总量约为900万平方米。新项目数量之多,规模之大,增长速度之快,可以说是北京市住宅市场的发展史上前所未有的。
2001年1—4月北京市房地产供应量统计资料
主要指标
合计
上年同期
增幅(%)
房地产开发投资(亿元)
其中住宅投资
商品房开复工面积(万平方米)
其中住宅
本年新开工商品房(万平方米)
其中住宅
商品房竣工面积(万平方米)
其中住宅
注:以上数据来自北京市统计局。
2、需求情况:
,,,比上年同期增长2倍。%,%,平均售价4500元/平方米,比上年底每平方米上升169元。
2001年1—4月北京市房地产供应量统计资料
主要指标
合计
上年同期
增幅(%)
商品房销售面积(万平方米)
其中住宅
其中销售给个人
注:以上数据来自北京市统计局。
从数据统计可以看出目前房地产市场供求两旺,供应与需求的加大,进一步激活了经营市场,并引起价格的变化。%。比1999年下降了6个百分点,而2001年一季度的房地产销售价格指数比上一季度增加了2个百分点。
二、项目的市场定位日趋明确,住宅产品向多样化发展。
随着市场竞争的加剧,多数开发企业开始注重市场调研和市场需求分析,根据目标客户的需求,推出了适合不同收入水平、不同家庭结构、不同社会层次的住宅产品。由于受到土地与开发成本等因素的限制,住宅产品仍以塔楼为主,同时也出现了多层、多层带电梯、小高层、联排住宅――TOWNHOUSE等不同形式的产品,充分满足了不同客户群体需求。
三、开发商越来越注重产品设计和规划。
与去年楼盘热炒概念相比,今年多数开发企业则将精力集中在如何提升住宅的质量和功能上。众多开发商纷纷聘请境外著名的设计公司进行产品的设计和规划,在建筑外观、户型设计、社区配套、园林景观乃至细节上,务实创新,取得了较大的进步。
项目名称
建筑设计
园林设计
嘉铭园
加拿大B+H国际建筑事务所
ACL香港雅博奥顿环境景观设计公司
阳光100
澳大利亚DCM环境设计事务所
澳大利亚DCM环境设计事务所
欧陆经典
加拿大B+H国际建筑事务所
加拿大JBM国际环境设计事务所
橘郡
美国加州著名专业住宅设计公司
美国西海岸豪宅室内装饰专家
远洋天地
美国(H+K)
澳大利亚 HASSELL
四、开发商着重树立企业品牌,推出系列化产品。
有实力的开发商凭借资金和资源优势以及良好的企业形象,开始走上创企业品牌的道路,纷纷向市场推出了不同档次、不同类型的系列化住宅产品。2000年秋季房展会华远房地产公司租用16个最佳展位集体展示所开发华亭嘉园、华清嘉园、阳光曼哈顿、凤凰城四个主要项目。之后各大开发商纷纷效仿,万通相继推出系列产品万泉新新家园、新新小镇(龙山新新家园)、亚运新新家园。当代集团推出当代城市家园、当代万国城和当代青云;太合集团继欧陆经典之后一举推出四个新项目:时代庄园、世纪星、太合嘉园和太合国际村。这些知名开发企业推出系列楼盘系列引起了强烈的市场反响,达到了利用品牌效应的无形资产提升产品有形价值的目的。这将给中小型开发企业带来强大的竞争压力,标志着房地产界垄断时代进入预热期,。
五、住宅市场出现新的建筑形式——TOWNHOUSE。
2000年住宅市场上的主角“