文档介绍：百年兴旺项目营销计划
第一部分营销整体思路
一、  概述
鉴于本案的特殊性——商铺部分总量占总案值的近70%,住宅案值仅为30%左右,故整个营销过程的重心和推广重点也将侧重于商铺(一层67间和二层64间)。在整个营销过程中,将把本案细分为三个产品,即住宅、一层商铺和二层商铺,进行分阶段有节奏有重点地宣传推广、销售。
二、  产品细分
[住宅]:70套,三层至8层,单套面积120—150平方米,两房12套,三房58套。三层规划有空中景观花园和储藏间,独立门厅,可视对讲。
[一层商铺]:67间,沿街间,内街间。
[二层商铺]:64间。
三、  产品销售顺序
1、   5月份至中秋节前,该段时间主推住宅,力争在该阶段将住宅全部消化;并向市场传播商铺信息,积聚商铺人气和商业气氛,试探市场反应和商铺客户群心理价位。
2、   中秋节前一层商铺开盘,将前期积累的能量全部在一周内爆发,形成商铺市场爆炸性效应,直接消化大部分的一层商铺。
3、   一层商铺开盘后2个月,推出二层商铺,视一层商铺销售具体销售情况和市场反应,信息利好则可考虑将二层商铺延承一层的定位和营销模式投放市场,反之则按原计划进行二层主题推广。
第二部分产品定位及规划调整
一、  项目总体定位
市中心的风水宝地
二、  住宅
1、   案名:百年兴旺——市中心的空中花园
2、   定位:市中心的空中景观花园
3、   客户群锁定:
第一主力客户群:项目周边返迁户,二次置业,三代居,对地段及周边配套忠诚度高,重视小孩教育;
第二主力客户群:惠安县城(螺城、螺阳、洛阳)中生代置业人群,二次置业,两代或三代居,家庭有小孩,重视下一代教育。
4、   主要卖点:
》地段优势:地处老城区市中心,生活配套齐全
》教育优势:惠安县实验小学旁,子女受教育保障
》风水优势:延承鼎盛百年的风水宝地
》产品规划合理:户型符合市场需求,立体花园规划,整体动静分离
(3)       建议在规划上作出如下调整
缺点:到住宅部分要经过一二楼商铺部分,人流相对复杂
对策:物业管理上独立与商铺,实行封闭式管理
设立可视对讲系统
设立6个商铺到住宅的小型门厅(即2楼到3楼的楼梯位置)
缺点:住宅景观少
对策:在三楼和住宅顶楼进行苏州式园林规划
其它:为与本案“教育优势”卖点结合更紧密, 1#、2#、3#更名为聚贤楼、聚才楼、聚秀楼;设立宽带入户接口,强化科技,与教育挂钩
在实际促销中,针对老师等知识群体作出独立的优惠方式。
三、  一层商铺
1、   案名:百年兴旺商贸城
2、   经营项目定位:小商品、土特产、农贸产品、服饰、婚庆礼品、糖烟酒等。
3、   客户群锁定:投资客为主,自用为辅
4、   卖点:
》地段:“抢占百年旺地,稳做惠安大富翁”、“百年老街,新商业中心”
》规划:“做生意成行成市,赚钱不用排队”
》投资回报:一铺旺三代,买升值金钻店面等于买到印钞机
》政府工商部门大力扶持特区:免3年工商管理费/物业管理公司代办营业执照/优惠定额税
(3)       建议在规划及其他方面作出如下调整:
》距离主要街道还有一定距离,建议工程竣工后在街口/商场外设立商场指示牌,进行商场统一宣传。
》在主要通道和公共区域设立顾客休息区(设置休息座椅等)、辅助功能区(商场服务中心等)、绿化空间(增加绿化以提升商场品质和档次)
》画出三维商场经营效果图、装修效果图(突出人流热闹气氛,介绍经营特色经营项目)
四、  二层商铺
1、   案名:百年兴旺商贸城之电子通讯器材专业市场
2、   经营定位:电子器材、通讯器材、电脑设备及配件、办公耗材及配套服务市场。
3、   经营模式:返租5年,招商经营,统一管理。
4、   客户群锁定:投资客/专业经营者
5、   广告主题:我们卖的是租约合同
6、   卖点:
》惠安县城唯一的电子通讯器材专业市场
》投资回报:(例)按12平方米经营面积,每平方米3000元商铺售价计,商铺购买总价为36000元,,则月付仅170元,12平方米建设街通讯店店面租金为500元,月投资回报为330元/间。
》统一经营,返租可以确保购买者可观的收益。
7、   建议在规划及其他方面作出如下调整:
》拓宽一楼到二楼的楼梯宽度。
》增加休息区及设施,如走道座椅等
》商场内部指示牌
》商场内部灯箱广告牌
》商场内部灯光设施
第三部分操盘细案
一、  住宅
1、   思路:锁定主力客户群,以各个促销活动为核心,阶段性集中消化。期间向市场散布店面部分的规划、价位、经营前景。
2、   时间:5月20日—8月31日
3、   销售阶段操作细节
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