文档介绍：成都鼎创地产顾问有限责任公司
2011-1-19
中江项目营销策划
目录
PART 1 市场调查分析
一、政策环境
二、市场供给
三、市场需求
PART 2 本项目地块分析
PART 3 项目整体定位
PART 4 项目开发建议
PART 5 营销推广思路初探
PART 1 市场调查分析
近期国家针对房地产业有较大影响的相关政策法规:
地方政府可根据实际情况,采取临时措施,限定购房套数
二套房认定标准,由以个人拥有为依据改为以家庭拥有为依据。最低首付比例从40%提高至50%,
。
房产税伺机而行
停止第三套房贷款
对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款;
2010年10月20日近3年来首次加息,%%
银行取消首套住房贷款利率七折政策优惠,全部按照最低八五折来执行,相当于上调基准利率4次
一、政策环境
小结:
近期房价出现了非理性上涨,通胀预期加大,央行频频提高存款准备金率,大力抑制银行房贷。
从政策环境来看,2010年房市调控政策频出,严控房价过快上涨,态度前所未有的坚决,预计2011年政策也不会有所松弛。
二、市场供给
中江县是成德绵经济衔接带的一个传统农业大县,全县总人口141万人,其中非农业人口仅15万人。目前县城只有一二级公路与外界相连,无高速公路和铁路,经济发展比起周边县市要相对缓慢一些。
1、中江县城地理位置
凯北新城
公园区
行政区
凯西片区
县城“两河三片一环线”
三片区
围绕建设山水园林中等城市框架目标,打造凯北新城、凯西片区为集中居住区,南塔、玄武公园片区为行政区生态区
两河
依托凯江和小东河发展城市建设,大力打造滨河景观和商业
环线
大力完善一环路建设,同时发展南华、南渡部分区域,最终形成二环路格局
凯北片区建设已全面铺开,凯西片区也已有多个项目开建,唯南塔玄武片区目前住宅项目较少,目前重点打造公园和行政办公区,在良好的公园环境和政务中心的吸引下,该片区未来居住潜力巨大。
2、县城新城规划示意
市场供给
3、土地市场持续放量
三大片区中,凯北新城处在全面开发中,凯西片区目前也已逐步升温,南塔玄武片区目前处于起步阶段,未来土地供应的核心区应该是在该片区,根据规划,该片区正启动或者即将启动多块土地的拆迁工程。
4、商品房市场供应量
凯北新城是中江规划三片区中发展最早的,目前汇集了多个项目,未来1到2年内将会形成一个集中居住区,该片区供应量约占中江目前商品房供应量的一半以上;凯西片区有4-5个项目,现期供应量也较大;在可预见的未来一段时间内,还将有3-4个全新项目入市,加之分期开发楼盘的后续供应,整个片区的商品房市场供应量很大。南塔玄武片区目前大批规划用地尚在整理之中,未来新增供应量较大。
市场供给
4、中江2005-2010年房价走势
中江房地产从05年开始起步,价格逐年攀升,即使在经济危机的负面影响下,也未曾停滞,只是增速稍缓,09-10年底更是在调控政策频出的压力下大幅上扬,上涨速度在整个成德绵经济带都是名列前茅的。
整个中江县的项目销售情况均良好,市场普遍看涨,预期未来相当一段时间内仍将保持平稳上升的势头。
市场供给
1)、蓝湾半岛
建筑形态:叠拼、5+1花园洋房、26/32高层
项目地址:中江县凯北新城滨河景观带
项目规模:占地104亩,总建筑面积27万㎡
车位:1800户,934个车位
户型面积:88-205㎡
价格:
叠拼4700-4800
建筑风格:南加州风格
销售情况:整体销售率约80%。多层只余顶楼跃层,高层90平米户型基本售完,140平米户型余少量。中江唯一一个高层价格从中间楼层向两极递减的项目,因此电梯各楼层销售情况较均衡。目前优惠幅度较小,一次性2%,按揭1%。
5、可比项目分析
市场供给
户型尺度大气,90多平米套二,100-140平米套三,大户型主卧舒适大气,均带独立卫生间,大多数阳台连接卧室,飘窗也有较多的应用,通风采光均较好,楼盘户型整体凸显舒居大户型的理念。
蓝湾半岛