文档介绍：第二部分 区域商用物业市场状况分析
黄浦区是上海历史最悠久的城区,是上海近代商业的发祥地,也是当今上海中心商业区的核心区域。
7月上海市政府将位于市中心的黄浦、南市两区“撤二建一”，设立新的黄浦区，以此为其确立了特大型国际都市的现代化光（汉大将军博陆侯）。清代时香火极其鼎盛，上海开埠后城隍庙及其周边地区商贾云集，市场繁华。
市政府从1991年起，开始把城隍庙市场改建为具有民族老式的现代化大型旅游购物中心----豫园商城，，集购物、旅游、餐饮、娱乐为一体。上海城隍庙的商业销售总额达30多亿元，，营运状况良好。
商城与四邻豫园、老城隍庙、沉香阁等名胜古迹、人文景观融合，以其丰富的文化底蕴、浓郁的民俗风情、鲜明的经营特色成为上海独具魅力的旅游购物中心，享誉海内外。
市场状况分析
建筑特色
在豫园商城里，每幢建筑都是飞檐翘角、雕梁画栋，具有浓郁的民族韵味。新建楼群外形亦仿明清建筑风格，内部却是现代化的商场，其"外古内洋"的特色，可以与原有的景观和谐统一，相映成辉。
特色名店汇集
荟萃了上海老城隍庙地区的老式特色商品，如历史悠久、源远流长的中华老字号（如绿波廊、王***、丽云阁、松月楼等）和独一无二的特色专业户（如上海筷子店、手杖店等），充足反映了“名、特、优、精”的经营特色。
消费群体以旅游者为主
作为上海最具有特色的旅游胜地，大凡来上海的中外游客，大都要到老城隍庙走走，流动人口多，据记录目前日流量已达25万。
发展前景
豫园商城作为上海特色的旅游购物区，出名度高，但由于一期改造是在原建筑风貌群的基本上进行的，地块的发展受到了制约。
豫园商城欲在功能上再上台阶，进行二期改造。黄浦区已将南起中华路、北到人民路的119公顷土地规划为豫园商城商业圈，其中涉及将5万平方米的庙前广场扩建为一种集旅游、休闲、餐饮、文化于一体的“二豫园”。
“二豫园”规划是为了挖掘老城厢历史文化的内涵，延承古豫园的文化命脉，提高豫园商城的现代商业功能。
二期改造将长达8年，商业营业面积将从本来的10万平方米扩大到20万平方米，突出商业、旅游、文化三位一体的特色，成为商旅结合、联动发展的商业中心。
区域商用物业的总体发展概况
黄浦区商业重心在北部
以南京路商业街为中心，以北京路、福州路、金陵路、西藏路等专业街为副中心，并向各支路延伸扩展，形成纵横交错、贯穿全境、联结邻区、幅射全国的商贸网络。
区域商业在长期的竞争发展中形成鲜明特色
区域商业在长期的竞争发展中形成鲜明特色，其重要标志为：商业覆盖率高，全境沿街门面约70％设商铺，构成商业繁华的景象；境内商业门类齐全，自然行业达150多种，包罗了吃、穿、用、玩等门类，波及高、中、低等多种档次；专业特色街较多，有综合性商业街、生产资料专业街、文化用品街、时装街、美食街、装潢材料街等；名特色商店集中，大批商业饮食业长期在全市树名牌、创特色，形成了各自的经营风格，造就了一大批名特大公司。近几年通过考核认定境内有名特色商店265户，其中有百年老店、近代商业保存下来的名店，尚有现代商业中涌现的大型购物中心。
区域商业设施历来在全市具有领先地位
区域商业设施历来在全市具有领先地位特别南京路商业街，早于1882年首例使用电话。至1936年前，电灯、电梯、自动扶梯、机械收银机、冷暖气等商业设施均在这里一方面应用。改革开放后，商业改造规模扩大，购物环境和商业设施日趋现代化，应用空调设备、安装自动扶梯、使用电子收银机、实行电脑管理、应用条形码计价的商店逐日增多。同步普遍改善橱窗陈设和灯光照明，相应地在南京路、金陵路、西藏路、外滩等地建设灯光夜市，使境内这一商业中心，在设施上开始与国际接轨，成为体现上海改革开放、繁华兴旺的重要窗口。
区域商业经营状况参差不齐
市级商业中心整体经营状况较好，商业密集，经营构造合理，形成特色各异的都市商业氛围，在整个上海商业市级的份额上占据了半边天，经营效应也名列前茅，拥有市百一店、华联商厦、新世界城等一大批名特色商店。
而黄浦区唯一的区级商业中心——老西门的商业经营状况却差强人意。第一是由于紧临市级商业中心如淮海路和南京路商圈，分流了区域内大量客户；第二是由于近年来持续的老西门市政建设（M8、复兴东路隧道），对该区域的商业导致了一定影响；第三也是主线性的因素是自身布局的落后，缺少创新，没有错位经营的意识，整体经营较差。部分百货类商厦（如八百）已倒闭，剩余的也调节路线走专业化商场（如永乐家电、全泰商厦）的道路，目前老西门的底层租金徘徊在8元/M2左右，低于同类区级商业中心。
社区商业中心作为新兴的补充性商业构造，得到政府的大力支持。坚持科学、合理进行商业规划，逐渐建成集购物、