文档介绍：上海高档别墅市场研究简报
“大上海富豪区” 呼之欲出
世界范畴内，但凡发达国家那些发展较早的出名都市，均有自己的“富豪住宅区”，从日本东京湾、悉尼玫瑰湾、香港浅水湾到美国纽约长岛、，特别上海作为国内经济的桥头堡，更显鹤立鸡群。由于经济的发展，带动了居民收入的提高，发达的商业和金融氛围以及日趋完善的市政、交通设施，吸引了众多国内外的投资者。近三、四年来上海的房地产市场特别是住宅市场得到了迅猛发展，同步也带动了别墅市场的复苏。
在外销别墅市场陷入低潮，尚未走出迷谷的时候，内销别墅市场反而比较活跃，1998年下半年开始上海西南莘庄附近地区掀起第二轮沪郊别墅置业热潮，1999年-，排屋、联体别墅等"经济型"别墅涌入市场，并迅速被市场合承认，更预示着上海别墅市场春天的到来。
核心词：沪郊置业、排屋、联体
第三阶段：别墅供应放出巨量，别墅品种逐渐齐全，意味着“别墅年”的到来；—至今
一方面，别墅供应放出巨量。从1998年至四年内，上海别墅类物业供销面积已经占所有住宅开发面积近1/3。此外，从土地出让面积的容积率来看，呈现出大幅度下降趋势， 1-，，。这也反映出投放市场的别墅仍将一种较大的上升趋势。
另一方面，市场形成了有效供应。市场上的确浮现了一大批区位适中、品质优越、价格合适、升值较快的市场接受度高的别墅。从几十万的排屋，到几百万甚至几千万的豪宅，沪上别墅逐渐形成了高中低档满足不同市场、不同需求的物业品类体系。
核心词：1/3、高市场接受度
2、上海别墅市场
上海别墅市场成为上海楼市的热点，品质优秀、价位合适的别墅引爆了购房者的购“墅”热情，红红火火、如日中天场面令业内人士惊叹，更被沪上众多媒体称为“别墅年”。总体上，上海别墅市场浮现了如下新特性：
别墅项目供应量猛增
全年上市别墅项目42个，约是的两倍，在第四季度则达到了上海历史最高峰，上市别墅项目21个几乎与全年的量接近。别墅市场出盘量占上市项目总量的16%，成为上海房地产市场中的一支生力军，由于其投资周期短、回报率高吸引着愈来愈多的开发商投入到别墅项目的开发建设上。
四个季度纯别墅上市量分别为1、6、10、19，呈递增走势，平均每月上市3个别墅项目。
高下两端别墅份额逐渐加大，并被市场看好。
别墅市场中，高档别墅项目正日益增多，独立且带有鲜明个性的别墅总价大多在200万元以上/栋，但市场趋之若骛。在高档别墅走俏的同步，郊县边远地区的联体别墅以及混合物业类型中总价在70万元/栋左右的经济型别墅，因走中低价位路线，迎合了部分消费者的需求而同样俏销。
现代风格大行其道
上海别墅风格一反原有的欧陆风格、北美风格一统天下的局面，现代风格成为别墅的流行趋势。从全双拼别墅的花语墅以及长岛别墅中的“贝氏别墅”、云顶别墅等，都以现代风格为代表，讲究运用大块面玻璃，透光，体现出一种潮流，得到了业内和购房者的认同。
新区域市场的形成
原先别墅市场大多位于西郊沿线、沪青平公路和莘庄端桥一带，随着市民对这种“有天、有地、有花园”物业的青睐和市场成交的活跃，在上市总量增长的状况下，其区域分布已开始打破常规，
松江地区、浦东沪南地区、青浦、芦潮港、张江、普陀等地也纷纷浮现较大体量的别墅、排屋。
豪宅市场的形成
电影“大腕”中的豪宅理论——不求最佳、只求最贵，似乎解释了豪宅市场的成因。鼎邦俪池因其全国住宅最贵单价2800-3500美元闻名上海楼市，总共56套已售80%以上。湖南路上汤臣怡园也以每平方米27000元的高价独领风骚，也获得了80%以上的销售业绩，再次印证了豪宅理论。
竞争日趋剧烈、市场投入逐渐加大
随着供应的增长，市场竞争日趋剧烈，别墅开发商们不可以“好酒不怕巷子深”，各开发商为了获得预期的市场效果，不惜重金加大了市场推广费用。这一点从第四季度个案广告投放量排行榜上别墅项目的体现得到证明。第四季度上海楼市广告投放前十名中，别墅项目占了六席。
第四季度个案广告投放量排行榜
排名
楼盘名称
区域
投放量/万元
发展商
1
佘山银湖别墅
松江
广东黄河集团上海公司
4
新上海花园洋房
松江
茸欣房产
6
春天花园
长宁
东方金马
8
虹桥高尔府别墅
闵行
74
虹桥高尔夫俱乐部
9
康桥半岛
南汇
康桥半岛
10
云顶别墅
松江
富淘房产
3、上海别墅市场展望
别墅市场较将更上一层楼，供需将持续上涨，同步也不可避免的带来相称限度的高位风险。
市场供应量不减
从1月的