文档介绍：逆市下盛放的海棠
【佳景雅居营销思路】
2011年3月
1、宏观政策研判
2、城区市场研究
3、典型案例解析
>>第一部分:市场分析
1、项目客户定位
2、项目形象定位
3、项目案名建议
>>第三部分:市场定位
1、项目地块分析
2、项目SWOT分析
3、项目属性分析
>>第二部分:项目分析
1、项目改造建议
2、推广执行建议
3、营销节点安排
>>第四部分:物业发展建议
目录
N
市场分析
一、
篇1
宏观政策研判
政策的目的:
,房地产市场出现积极变化,房价过快上涨势头得到初步遏制。然而政策逐步被消化,市场观望情绪有所放松,年底各地成交再次放量,房价在12月份也是有所上升,楼市向上的预期与“三次”调控的声音犹存,温家宝总理在1月18日十一届全国人大四次会议工作报告中提到坚定不移搞好房地产调控,1月23日住建部拟定第三批限购城市等,为巩固和扩大调控成果,逐步解决城镇居民住房问题,继续有效遏制投资投机性购房,促进房地产市场平稳健康发展,“新国八条”,“新国八条”从价格控制、限购、信贷、税收等多个环节上进一步收紧,力度空前。
政策的细则:
(一)进一步落实地方政府责任。地方政府要切实承担起促进房地产市场平稳健康发展的责任。2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力,合理确定本地区年度新建住房价格控制目标,并于一季度向社会公布。
核心要点:各城市确定房价控制目标并公示于众。
解析:此项措施主要是从控制价格为主,较新颖也是与以往政策大不同的地方。国家把调控任务分配到各地政府,但根据各地政府经济发展目标等进行价格控制。第一可以看出国家对房价控制的决心;第二国家政策的针对性较强,而并不是采取一刀切的方式来控制房价;各地可以根据实际情况,进行房价控制。
调控加码,力度空前——解读“新国八条”
(二)加大保障性安居工程建设力度。各地要通过新建、改建、购买、长期租赁等方式,多渠道筹集保障性住房房源,逐步扩大住房保障制度覆盖面。加强保障性住房管理,健全准入退出机制,切实做到公开、公平、公正。有条件的地区,可以把建制镇纳入住房保障工作范围。努力增加公共租赁住房供应。
核心要点:加大保障性住房建设力度。
解析:保障房再次明确提及增加公租房,而公租房因为无产权的影响,而且能够直接解决低收入人群的居住问题。特别是首次提及将建制镇纳入住房保障工作在高房价的影响下,目前全国性的房价涨幅较大,加大保障范围有利的缓解了价格上涨过快的影响。
(三)调整完善相关税收政策,加强税收征管。调整个人转让住房营业税政策,对个人购买住房不足5年转手交易的,统一按销售收入全额征税。加强对土地增值税征管情况的监督检查,重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目,进行土地增值税清算和稽查。加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度,坚决堵塞税收漏洞。严格执行个人转让房地产所得税征收政策。各地要加快建立和完善个人住房信息系统,为依法征税提供基础。
核心要点:住房转让5年以内,营业税全额征收。
解析:由之前的:个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的,全额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的,按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的,免征营业税。到现在的无论普通住宅还是非普通住宅,都是全额征收。这对于投资客是一个非常大的打击,使得转手率下降,进而影响二手市场的交投活跃度;其次是对土地增值税清算和稽查,这主要是对开发商定高房价的预期以心理上的打击。
调控加码,力度空前——解读“新国八条”
(四)强化差别化住房信贷政策。对贷款购买第二套住房的家庭,首付款比例不低于60%,。人民银行各分支机构可根据当地人民政府新建住房价格控制目标和政策要求,在国家统一信贷政策的基础上,提高第二套住房贷款的首付款比例和利率。加强对商业银行执行差别化住房信贷政策情况的监督检查,对违规行为严肃处理。
核心要点:贷款购买第二套房首付六成、。
解析:2010年以来,国家针对房地产市场进行的每一轮调控,都重点布控差别化的信贷政策,并且力度层层推进、愈加严厉,从10年新年伊始的“国十一条”,把二套房首付提高到4成,再到五一黄金周前夕“国十条”,把二套房首付提高到5成,高房价地区暂停发放第三套贷款,接着十一国庆黄金周前的“”出台,限购限贷令在全国如雨后春笋般冒出,这些调控措施在初期都起到一定的抑制投资、投机需求作用,但经历短暂的观望之后