文档介绍：城市经济、规划和房地产市场
金融业和房地产的关系 ----中国脉络（3）
信用关系 ： 金融业去年对30多个行业的信用状况进行了内部排序: 房地产业排名倒数第四，仅居冶金行业、外经贸行业和酒店业之前。 
房地产业虽然在199陕西（）和宁夏（）。
不动产的供需
需求
1) 不动产既是消费品，又是资本品。
2) 有效需求
供给
1）  时间:建筑期间造成的滞后
如，奥运，sars
2）  地点：不可移动性
3）转换：如，深圳华强北 ，北京大山子
市场中的个人和机构
参加者包括
--使用者、消费者，包括所有者和租户
--提供者，建筑工人、建筑师、工程师、测量员、开发商、投资者
--中央和地方政府，各级代理机构，法院
--其他辅助使用者或提供者的相关专业人员，对市场运作起关键作用：如，中介、咨询、物业管理
细看投资者
1）  个人
2）  公司：CEO—财务经理/不动产经理
3）  机构投资者（国内/国外）
--80年代后的显著趋势
--银行、养老基金、人寿保险公司
房地产对经济的作用
作为生产要素：为经济和生产活动提供空间
反过来说，经济和生产活动的内容影响需求的内容）
作为公司财产：是公司资产负债平衡表中重要的资产项目，和公司负债相对应
作为投资工具：是个人投资者的主要投资工具，是金融机构，基金和保险金的主要收入来源—当然，每个国家/地区的情况有别。
房地产和经济
房地产是世界各国经济发展的重要组成部分，并分别在一些国家的国民生产总值中占有3％至12％的不同比重。英、德、日、美等国家在经济起飞时期，房地产投资占全国投资比例曾高达40％以上。
美国的房地产和经济
美国GDP每年6万亿美元以上。人均约2万4千。总体GDP中，个人消费近2/3，政府购买20%多一点，私人投资大概15-16%。每年国内私人投资一半左右投资于不动产，其中又有一半以上（即总量的1/4）投资于住宅。
近几年，中国的房地产同样有了重大的发展，从1978年之前的平均占国民生产总值的0．5％至1．5％上升到1993年之后的平均超过7．5％的水平，高峰时接近占固定资产投资中的30％。近几年房地产销售额约占全社会消费品零售总额的5％至7％，房地产同时在拉动其他消费上和生产上起到极大的作用。
历年建筑业产值数据列表 (单位: 万元)
年 份
1995
1996
1997
1998
1999
建筑业占GDP比重（全国100，单位: %）
历年建筑业总产值(单位: 万元)
57937454
82822497
91264777
100619922
111528640
本课结构
房地产市场发展方向
城市和区域的兴衰
产业和不动产需求
（教科书的用途）
—中美比较
为什么要研究美国和其他国际环境中房地产的操作惯例？
对中外不同惯例的研究是有启发性和有趣的
为吸引国外投资，有必要了解投资者的思维方式
一个了解其他市场如何操作的机会
加入世界贸易组织之后的中国市场将日益向国际市场靠拢
2006年, 外国商业银行将可以进入中国市场
简介
影响美国房地产业发展 的因素
经济
人口
技术
土地使用模式/城市化
金融体系
房地产类型
开发商
简介
不同的经济要素如何影响房地产类型？
住宅受家庭组成速度的影响
办公楼受新创造的就业机会和从制造业经济向服务经济转变的影响
酒店受国民生产总值的影响
零售受消费者信心的影响
美国人口趋势: 1995-2010
稳定的人口增长 (由于移民)
人口老龄化
复杂的细分市场
人口统计学
美国总人口
信息来源: 美国统计局
人口统计学
人口按性别和年龄分类
1970
2000
信息来源: 美国统计局
人口统计学
合法移民美国的人数
人口统计学
信息来源: 美国统计局
家庭组成的变化
信息来源: 美国统计局
人口统计学
有子女的已婚妇女加入劳动力大军
中国人口增长（单位：万人）
中国人口趋势
人口老龄化
中国65岁及以上人口从1990年的6299万增加到2000年的8811万，%%。预计到2040年，该比例将超过20%。
北京现已有老年人口188万，约占北京人口总数的15％，并且以每年5％的速度递增。
中国妇女从业