文档介绍：郑州市省纺机项目产品定位报告
本次定位报告提纲
一、土地现状与未来发展
地块四至——
地块以北规划有牛庄路,以南规划有煤机路,以西规划有天山路。
目前,地块周边的道路体系没有形成,规划的道路等级较低,出入的便利性欠佳。
地块没有紧邻的主干道,昭示性较差,商业价值较低,居住价值相对较高。
天山路(规划)
项目基地分析
地块现状——
地块周边缺乏有效的景观支撑,存在一定的污染,需要通过内部的景观营造改善环境。
项目基地分析
,为牛庄路;有已建成的小区,但是紧邻热电厂,环境较差,会对项目有一定的影响。
,为煤机路;目前地块与建设路之间有幼儿园及职工宿舍楼。
,为天山路,再往西为工农路。
项
目
西
面
项目北面
项目南面
项
目
东
面
,相对环境较好,有浓厚的居住氛围。
秦秦岭路岭秦岭路路秦岭路
建设西路
西
三
环
路
秦
岭
路
省纺机地块
二七广场
市政府
万达广场
西元国际
郑上路小学
河南工业大学
西侧待建小学
地铁1号线
大学城片区
伏牛路第五小学
伏牛路小学
规划互助路小学
第七中学
第五十一中学
万达商圈
丹尼斯商圈
周边配套——地块位于郑州市西区商业核心区域板块的配套生活区,商业、教育等各类配套完善,另外项目临近规划的地铁1号线,未来交通十分便利,具备打造中高品质住宅的质素。
项目基地分析
环境因素:周边多为旧厂房,整体环境相对较为破旧;北面紧邻热电厂,环境受到一定污染。
交通因素:地块周边的道路都为规划道路,目前可入性较差。四面不临主干道,昭示性较差。
自身因素:地块自身面积较小,容积率较高,项目整体品质和档次不易突显。
不利因素分析——
地块的不利因素主要受周边道路、环境、区位的制约。
项目基地分析
基本经济技术指标:
总占地面积

容积率

可建面积

地块西侧规划有学校用地,容积率较高,规模较小。
项目基地分析
地块限制条件
限制一:90/70政策
限制二:限高100米
9
项目属性界定——二线省会城市、老城区、中等规模、非资源型房地产开发项目
区域与城市的关系和发展判断
项目位于中原区,属于城市西边,郑州市的老行政文化中心,也是郑州市的老工业区。
高新技术开发区
高新技术产业、科研、教育的集中区
惠济区
生态经济强区
金水区
现代化服务业集聚核心区
郑东新区
中原城市群核心增长极
管城回族区
现代商贸服务业区
经济开发区
先进制造业新城"
二七区
现代服务业集聚区
智慧宜居新城区
低碳生态示范区
中原区
产业集聚区
地块
中原区是市委、市政府所在地,是郑州市的主要工业区。中原区的工业基础是较好。
中原区位于郑州市区西部,东起嵩山路与二七区为邻;西与荥阳市廿铺乡接壤;南和二七区的刘胡垌、齐礼阎两乡搭界;北与金水区和邙山区的古荥、老鸦陈两乡相邻。是郑州市最早的建成区之一,素有“郑州西大门”之称。