文档介绍：天津万科张贵庄项目
一、区位特点---东部市场是未来城市发展方向
1、02年以前，东部市场一直不是城市的重点开发区域，房地产市场投资较少，开发水平较低，曾经是实力开发商很少介入的市场区域。
2、由于以往开发滞后，东部市场存留较大量的
4
10
13
24
表 本区域居民住房满意度（%）
表 本区域居民16%的表示未来3年“可能”或“肯定”买房（%）
四、区域市场社区普查结果---区域内居民有一定的购房潜力，但主要以安居及基础改善型
1、张贵庄项目附近的几大居民区相对比较集中，居民数量大约有20万户（约70万人），人群构成以工人为主，文化水平和收入相对较低。
2、区域内居民的商品房消费潜力比较大，在总户数的10％以上，但承受力普遍都比较低，未来3年想买房又能承受3000元/平米的价格的比例各区域没有明显差异，大约占总户数的2％－3％。
3、区内医院数量比较多，其中距离张贵庄较近的河东中医院是三级医院，教育配套中学校数量不算少，但缺乏名校，大型娱乐设施比较多，缺乏距离近的邮局、银行。
4、区内效益较好的大中型企事业单位比较多，其中天津制药集团、天津卷烟厂、河东税务局、天津中美史克都是规模大，效益比较好的企业，这些企业选择购房区域通常会选择河东区。
五、区域市场发展潜力---东部区域潜力大，市场需求以安居及基础改善型为主流
1、东部区域市政的投入将给该区域房地产市场带来巨大的开发潜力，将改变东部市场一贯的区域型消费定位状况，而吸引全市市场，潜力巨大。
2、东部市场的区销量位于全市第一。成交均价低于全市市场，但涨势明显。
3、安居及基础改善型消费占据该区域市场需求主流，其中基础改善性需求呈现逐年增多区域，且容量很大。
第二部分 需求市场分析
一、前言 调研技术说明
二、区域市场基本状况及潜力分析
四、潜在目标人群产品需求分析
七、细分目标人群座谈会主要发现
需求市场分析
三、潜在目标人群特征分析
五、潜在目标人群配套需求分析
六、潜在目标人群价位承受力
一、前言 调研技术说明
主题概念定位、产品建筑特性定位、价格定位；本项目的市场潜力如何？
张贵庄项目概念测试
产品新的需求特点与偏好，为产品规划提供依据
消费者现实置业特点、新趋向与居住经验，购房动机、理想住房特点以及张贵庄所在地块的产品需求特点
项目目标人群定位；如何找到他们？并制定有针对性的策略影响他们。
潜在人群、潜在目标人群和“张贵庄项目”有效潜在目标人群是谁？他们具有怎样的特点？区域分布如何？
委托方收益
研究目的
张贵庄项目在客户定位初步确定为河东区几个重点居民区的居民和河东、东丽区重点企事业单位的职工以后，委托上海勺海市场调查公司对该部分居民进行全面的市场调查，所得到的数据和结论为项目定位提供决策依据。
一、前言 调研技术说明
调研内容：
1、河东、东丽区重点居民区居民研究：
调研范围：万新村、中山门、1号桥2号桥、东丽区政府附近居住区、小海地居住区、土城居住区、王串场居住区、津塘路附近居住区。
调查对象：区域内八大居民区居民户
访问方式：
1、随机抽样入户访问 2、座谈会
样本量：潜在客户200个（入户访问），四场（座谈会）
新市镇用地范围
张 贵 庄 路
津 塘
公 路
中环线
外 环 线
◆
万科2000亩
万新村居住区
津塘路居住区
中山门
居住区
小海地居住区
东丽区居住地
2、重点企事业单位研究：
调研对象及样本量：职工100人 企业管理人员：10人
访问方式：拦截访问（职工） 预约深访（企业管理人员）
调研范围：区域内及全市其他重点企事业单位。
3、商业店铺访问（40家）：
对店铺经营者进行面访
4、商户访问（30家）：
对有搬迁意向的单位主管进行电话访问。
目标区域基本人口状况：
31031
津塘路
177223
总计
19407
王串场
53286
小海地
9000
东丽区政府、一号桥二号桥
17505
土城
23814
23180
户数
区域
中山门
万新村
二、区域市场基本状况及潜力分析
经济状况（家庭收入）：该收入反应的是基本工资收入，不包含隐性收入。
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土城
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东丽区政府、
一号桥二号桥
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津塘路
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