文档介绍：三年发展规划广州
Quality
Coherence
广州公司三年发展规划汇报
广州万科·杜晶
2007- 4- 5
Pullulation
大道当然

精细致远
2021/3/2
套套型建筑面积≤90㎡住房
单套套型建筑面积＞90㎡住房
单套套型建筑面积≤90㎡住房
单套套型建筑面积＞90㎡住房
2006
18
40
19
409
109
255
850
70
30
2007
18
168
76
482
167
389
1300
70
30
2008
5
161
75
445
155
359
1200
70
30
2009
10
120
70
372
128
300
1000
70
30
2010
9
51
60
452
128
300
1000
70
30
合计
60
540
300
2160
2290
5350
70
30
比例
％
％
％
100％
70％
30％
供应结构改变：2007年，政府出让的土地为1300万，但结构发生了很大变化，其中“新社区13%＋限价房37%＝50%”，因此积极参与小户型限价房及寻找机会介入新社区建设将是我们的机遇。
供应区域变化：以花都、南沙、萝岗、番禺等城区外围区域为主（占64%），中心6区供应量将下降，且更多集中在白云北部近郊区域；中心六区仍将供不应求，销售均价将进一步推高，在土地获取上需进一步的予以倾斜，适应广州市新提出的“中调”政策。
大道当然精细致远
政策环境—广州市“十一五”住房规划
2021/3/2
05~06年销售金额市场占有率比较
大道当然精细致远
05/06年竞争态势
第一梯队
市场占有率>8%
第二梯队
“国民党的中央军”：广州是富力、合生系、保利的大本营，在资源、品牌及客户忠诚度上占优
“共产党的野战军”：广州万科通过四年的发展，进入第二梯队
第三梯队，如碧桂园、侨鑫、祁福、城建、广州新世界等，在各自的细分市场保有一定特色，不作为主要竞争对手
销售规模
土地储备
品牌及客户积累
第一梯队占有率达到8%
第二梯队占有率3%以上
梯队划分：
2021/3/2
市场潜在风险分析
由于06年广州政府和部分企业的“休克”疗法，07年年底之前，商品住宅“供不应求”的状态无法得到缓解，07年房价仍将延续过往两年的大幅增长态势。
3月28日，广州市政府出台《广州市关于加快住房和土地供应，加强住房管理，稳定住房价格若干问题的意见》(广七条)：开闸放地（5平方公里、收地出让、旧城改造）、保障型住房建设、加快审批、市场整治、宣传引导，“看来”力度很大。
但中心城区、以及拥有稀缺景观资源的土地供应，仍将持续紧张，90/70新政也将促使大户型的供求矛盾进一步加剧，“改善型”物业售价将进一步攀升。
08年开始，中小户型将会放量供应，不具备资源稀缺性的“紧凑型”房价增幅将会得到一定控制。
与97香港金融风暴相比，广州市场目前出台的“广七条”，貌似董建华的“85000个单位”，但广州市的经济增长并不象当年香港那样“内忧外患”，因此“拐点”不会近期出现，但需密切关注。
广州公司应对策略：根据客户细分及品类和片区选择，加强项目取舍，继续增持优质稀缺资源，控制“紧凑型”产品土地资源持有比例。
2021/3/2
土地增值税对行业影响
普通住宅定价的无效空间、低效空间，改变了企业的定价方式，定价时除了考虑供求关系外，控制成本、甚至增加成本等动作将越发复杂。
增值税将影响业内部分专做高档物业的公司（如广州中海、侨鑫）的市场战略选择。
将影响二手地的转让方式，土地方将更加坚持选择“股权转让”方式。
多项目操作的成本筹划优势，将促使行业更加趋向集中。
以往尽量提高售价获取尽可能高的毛利率的运营方式，将越来越多地被取代为加快产品开发和销售，提高资金周转效率。
2021/3/2
新所得税对产业结构影响分析
从事房地产开发经营的外商投资企业所得税在特区外一直没有优惠，新政策将增加境外资金、独资或合资投入房地产业的税后利润。
根据广州市出台的十一五外资引资重点，主要是引导外资投向高新技术和基础工程，与目前出台的新所得税法吻合，因此，对于广州市的产业结构布局短期内不会有重大的调整。
2021/3/2
因应集团投资政策和资金形势保证09年规划目标达成
关注：充分把握广州市场渐成“垄断竞争格局”的机会，规模扩张，继续做强做大，恳请集团、区域给予更多的投入与关注。
创收：力争加大