文档介绍：谨呈:中信地产
中信巽寮半岛舞动南中国
中信●巽寮半岛项目营销策略报告
世联地产
2011年1月
两个目标:
开发商目标
1、长期目标:树立滨海度假项目标杆典范
——
通会,开发商提出目标: 打造珠三角家庭度假新标准,成为深圳东部滨海度假新杆;
本项目在于形成新度假产品开发模式,为后续同类型项目提
供成功可借鉴的、可复制操作手法,成为里程碑度假项目;
2、短期目标:期望目标是10~20亿,10亿
是底线,-3万批上门量保证
销售单价
总销售额预计销售预计销售额预计销售预计客户量上门量
物业类型套数平均面积(市场水单套总价
(亿) 率(预计) (亿) 套数(套) (诚意办卡) 保证
平)
别墅 138 200 25000 5000000 690000000 70% 483000000 1932
洋房 144 130 12000 1560000 224640000 50% 112320000 72 144 1440
公寓 588 60 14000 840000 493920000 80% 395136000 9408
164736000
高层 1664 90 11000 990000 10% 164736000 3328
0
305592000
10亿目标 2534 1155192000 16108
—————— 0 ——
20亿目标条件:高层40%销售率,别墅、洋房、公寓100%销售 2067504000 30712
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三大问题:
项目面临问题
报告研究的重点:挖掘客户需求与机会,解决项目
问题背景: 面临风险问题。
——基于我们对项目、
市场理解;
问题 1
——,我们离深圳最远,本案客户在哪
通会,开发商关注问题: 里?是谁?如何吸引上门?如何打动他们?【客户问
题】
项目距离深圳较远、
区域较为陌生、配套、问题 2
人气均不足 2011下半年,入市项目密集,供应集中放量,竞争比较
激烈,项目如何超越对手?【竞争问题】
客户需求、来源等?
营销执行等?
问题 3
项目总体营销策略是什么?策略如何落地执行?
【应对策略】
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报告结构
1 客户环境分析
2 竞争环境分析
3 项目定位分析
4 营销策略执行
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基于对区域属性的理解,我们对客户进行了三个层级的定义,
即一小时生活圈、两小时生活圈与三小时及以上生活圈。
北方城市
江浙地区
佛山
三小时以上生活圈广州
华中地区二小时生活圈东莞惠州
★
一小时生活圈本项目
深圳
香港澳门东南沿海
海南
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地处惠东沿海度假区,项目与深圳、珠三角以及全国的三层关
系可以明确——
与深莞惠的关系——交通关联来看,属于一小时生活圈内。经济、
城市发展高度关联,未来更是具有莞深惠一体化的规划利好。因此
项目的主力客户群以莞深惠城市圈为主。
与广佛的关系——与本项目保持两小时通勤圈距离。城市关联度
不如深圳、东莞,因此,广佛城市圈客户重要性低于莞深惠。
与全国的关系——高铁的开通,将华中、华南区域拉近至4小时生
活圈内,与东南沿海通过高铁实现2~3小时通勤,结合世联与中信
品牌影响力,将能够拉动全国客户,实现项目突破区域,辐射全国
的影响力
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第一层级客户分析
一小时生活圈惠阳大亚湾以深圳客户为主,占比高达
80~90%,主要是得益于交通改善
年份惠阳大亚湾惠东
深圳客户深圳客户深圳客户消
销售量比例销售量比例销售量比例
消化量消化量化量
2009 % % %
2008 % % %
2007 % % ——————
2006 % % ——————
2005 % % ———