文档介绍：万科翡丽山点对点竞品分析
翡丽山项目组:刘忆樊
PART1
宏观市场解析
PART2
豪宅板块比较
PART3
竞品点对点分析
目录
宏观市场分析
二套房首付提高至60%,预计将主要打击到改善性需求及大户型成交。
5年之内二手房不加以区别的全额征收营业税,使投资客户风险加大;2010年二手房交投活跃,而新国八条的出台对二手房影响较大主要表现在换手活跃度降低,在加上新房较多分流客户,预计二手房成交量有所下滑,更多客户将转向一手房置业投资。
假设东莞不限购,东莞市场今年政策环境与去年相差不大,二套房贷五成提高到六成,更多的是心里层面的影响,刚性需求仍要买房,改善性需求一直是压抑,超大户型置业者资金实力雄厚,影响较小;
如果出现限购,预计对项目产品较大影响,建议抢在限购前提前开盘。
新国八条对东莞楼市发展影响预判
2010年东莞豪宅洋房市场总体供需情况:
据东莞中原研究中心监测数据显示,㎡,合计1693套,%;㎡,合计1406套,%;成交均价12788元/㎡,%。
2010年东莞豪宅洋房市场进入快速发展阶段。
豪宅洋房也从2008年的10068元/㎡稳步上涨至2010年的12788元/㎡。随着别墅资源的稀缺,以及东莞高端收入群体增多,作为别墅产品的替代品,预计东莞豪宅洋房还有很大的发展空间,届时成交均价也还会进一步上升。
㎡,合计1693套;㎡,合计1406套,%;成交均价12788元/㎡,%。
2010年东莞豪宅洋房市场总体供需情况:
1、2010年东莞豪宅洋房市场总体供需情况
2010年东莞豪宅洋房市场分析
2010年豪宅洋房新增供应集中于松山湖片区。豪宅洋房新增供应面积集中于150-250㎡,呈现出面积小型化的趋势。
从上图来看,2010年东莞豪宅洋房新增供应分布在四个区域,其中松山湖的比重最大,达到了近75%,主要为锦绣山河·鹭栖湖和万科·松山湖1号供应。另外厚街镇的横岗湖片区由丰泰·观山碧水二期供应,也占据17%的比重。
2、2010年东莞豪宅洋房市场供应情况
豪宅洋房成交集中于松山湖和黄旗山片区。松山湖片区豪宅洋房成交均价最高,为13397元/㎡。
豪宅洋房成交主要分布于松山湖片区和黄旗山片区,两者占据了近9成的比重。这主要是因为两地的豪宅洋房供应量最大。另外,松山湖和黄旗山片区的山水资源出众,两地富豪集中,市场需求量大,也使得两地豪宅洋房需求量一直居高不下。
五大豪宅洋房片区中,所有片区成交均价全部过万,其中又以以松山湖片区的成交均价最高,达到13397元/㎡。
3、2010年东莞豪宅洋房市场成交情况
黄旗山和横岗湖片区豪宅洋房成交均价稳步上涨,松山湖和水濂山片区后发优势明显。
从2008年以来东莞豪宅洋房成交均价走势来看,黄旗山和横岗湖片区成交均价在稳步上涨,尤其是横岗湖片区,豪宅洋房成交均价逐年攀升,从这些也可以看出,豪宅洋房的价格极具上涨潜力,长期看涨。唯一例外的则是观澜湖片区,自2008年后就一直处于下滑通道,2010年成交均价仅有10860元/㎡。
而水濂山和松山湖片区则由于豪宅洋房产品于2010年新上市,因此暂无比较。但对比黄旗山和横岗湖片区,由于两大片区还处于开发起始阶段,从黄旗山和横岗湖片区豪宅洋房发展历程来看,可以说水濂山和松山湖片区后发优势非常明显。
4、2010年东莞豪宅洋房市场成交价格
超大户型的豪宅洋房市场需求在逐年下降,市场成交集中于150-250㎡面积段。成交均价上涨较快,总价200万元以下的豪宅洋房比重渐趋下降,市场需求渐向200-400万元集中,顶级资源型豪宅洋房仍然最受欢迎。
2010年东莞豪宅洋房成交面积主要集中于150-200㎡、200-250㎡两个面积段。250㎡尤其是300㎡以上的超大户型成交比重在逐年减少,豪宅洋房成交主力渐渐集中在150-250㎡区间。
2010年东莞豪宅洋房成交总价主要分布于100-200万元、200-300万元和300-400万元区间。其中200-300万元比重最大,比重接近50%,主要由万科·松山湖1号、锦绣山河·鹭栖湖和天骄峰景二期所贡献。
5、2010年东莞豪宅洋房市场成交面积及价格区间
截止至2010年12月31日,东莞豪宅洋房可售面积282858㎡,可售套数1303套。由于2010年东莞豪宅洋房市场成交面积284481㎡,成交套数1405套,按照2010年的去化速度,一年内豪宅洋房可售存量即可消化完毕。
2010市场需求增长迅速,存量消化相对压力