文档介绍：保集蓝郡营销战略报告
浙江金华
讨论稿
战略思考部分
本案差异性的营销壁垒
如何树立?
手筋1:品牌,强势高调>>保集,,与“绿城、滨江”等量齐观
手筋2:地段,价值狂飙>>金华CLD+武义江价值=金华未来最具潜力价值区域
手筋3:产品,霸气外露>>金华的“星河湾”,所见即所得
手筋1:品牌,强势高调
保集,,与“绿城、滨江”等量齐观
“保集-根植金华,布局全国”,全国房地产开发运营领先品牌
根植金华>>以【保集蓝郡】+【保集半岛】为典型代表,同在江南板块,且都以联排别墅为主要物业形态,且都是各自发售时期,金华高阶精英人士广受追捧的品牌项目, !
布局全国>>根植金华为基础,保集作为金华民营经济的典范榜样和房地产领域的领头羊,已拓展至上海、天津、南昌等一二线城市,向着全国房地产开发运营的知名品牌大步迈进!
借力打力,全国一线品牌开发商亮剑“大江南板块”!
“湖海塘板块”隶属于大“江南版块”,只因处于330国道以南以及政府相对独立的规划才“被独立”,本案要利用+区隔“湖海塘板块”树立本案专属的营销壁垒:
利用之>>以绿城+滨江2大省内著名开发商抱团打造,本案是距离“湖海塘板块”最近的项目之一,可以借机造成与绿城、滨江等量齐观,共同打造区域版块的事实,抬升品牌价值和客群认知;
区隔之>>本案属于330国道以北的“江南板块”,区域整体规划和人居氛围至少比“湖海塘板块”成熟的多,由此进行区隔
PART 1 排他性营销壁垒的树立
手筋2:地段,价值狂飙
金华CLD+武义江价值=金华未来最具潜力价值区域
武义江猜想,2020年价值几何!
黄浦江之于上海;珠江之于广州,城市里的“江资源”,金华基本没有利用,只有【御江帝景】项目在价格高企达到36000,相比于本案的直接竞品,对武义江的价值挖掘,将是本案非常重要的价值基础和营销壁垒构成因素,乃至完全成为价格价值门槛屏蔽的直接诱因(作为事件营销的重要组成,以下将着重提及)
老城区只有过去,新城区才有未来;从城市副中心,到金华CLD!
提升城市等量级的用词称谓屈指可数,而且具有唯一性和排他性,对于小城市而言更是如此,金华如果出现CLD,只可能有1个,以江南板块(被认同的城市副中心)现有的定位,完全可以胜任(区域定位+市政府所在地+高端资源汇聚+新区地段的未来潜力),此CLD可以本案为中心或至少可包含本案
PART 1 排他性营销壁垒的树立
手筋3:产品,霸气外露
金华的类“星河湾”,所见即所得
别墅区里的精品公寓!
小区域:在以联排为典型代表的整个【保集蓝郡】大社区之下的高层公寓
大区域:以【保集蓝郡】及周边多个以联排等别墅形式出现的别墅型社区构成的“江南板块”-城市副中心,高尚别墅生活区之内的精品公寓
【保集蓝郡】,金华首个成熟品牌江景公寓!
精装+江景,形成产品面有效的营销壁垒,并对以下概念着力诉求:
总价170万,搞定金华核心城区顶级品牌物业三房
和别墅为邻的宽适公寓
公园就在家门口
核心区位优势和品牌核心的根治关系
由此将产品面的差异性与竞品之间有效区隔(但建议现场需要样板房配合),提升产品力的同时,模糊项目单价。
PART 1 排他性营销壁垒的树立
至此,一举确立
本案3大排他性核心价值
地段面>>“武义江滨江价值+金华中央居住区”得兼的唯一性
品牌面>>保集,和“绿城”“滨江”一致的全国房地产开发运营领先品牌
产品面>>金华的“星河湾”
本案则自然成为
金华中央居住区(CLD)1号完美成熟作品
不仅是本项目的“身份标签”,更是本项目的准入门槛和营销壁垒
价格判断部分
小户型热销价格约12200-12500之间,冲量66%后提价5%-8%
拼接三房比小户型略低500-600元单价,冲量70%后提价3%
两房总价均价110万元上下,拼接三房均价170万元上下
机动价格组成和激动付款方式,形成对价格的支撑
项目冲击目标,最高单价15000(毛坯)
精准的价格判断
后市判断
期待限购政策未来的逐渐宽松
楼王位置景观拼接户型建议精装修交付,成本3000块(报价4500元)
楼王2012年售价目标17000-18000,创建金华第一盘品牌盘的目标
Part1 特殊战场和外部环境
Part2 线下执行和战略
Part3 销售战略
目录
contents
限购后的消费者需求引导和政策面配合
为了销售执行不断努力
价格执行力和目标
Part4 营销推广
有效的媒体和活动同步进行
Part5 总结
全案的进度和把控