文档介绍：房地产业营改增”税收业务培训
（二）房地产业征税范围
1、房地产企业销售自己开发的房地产项目适用销售不动产税目。
2、房地产企业出租自己开发房地产项目（包括如商铺、写字楼、公寓等），适用租赁服务税目中的不动产经营租赁服务税目和造成货物或者不动产被依法没收、销毁、拆除的情形。
（七）房地产业纳税义务发生时间
增值税纳税义务、扣缴义务发生时间为：
1、纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。
收讫销售款项，是指纳税人销售服务、无形资产、不动产过程中或者完成后收到款项。
取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。
2、纳税人提供建筑服务、租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。
3、纳税人发生本办法第十四条规定情形的，其纳税义务发生时间为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。
房地产业“营改增”税收业务培训
“营改增”扩围背景及意义
增值税的基本原理
房地产开发企业销售自行开发房产业务处理
纳税人提供不动产经营租赁业务处理
纳税人转让不动产增值税业务处理
房地产开发企业销售自行开发房产业务处理
政策依据：《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第18号）
房地产开发企业销售自行开发的 房地产项目增值税征收管理暂行办法
（一）适用范围
（二）一般纳税人征收管理
（三）小规模纳税人征收管理
（一）适用范围
房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，适用本办法
房地产开发企业以接盘等形式购入未完工的房地产项目继续开发后，以自己的名义立项销售的，属于本办法规定的销售自行开发的房地产项目。
自行开发，是指在依法取得土地使用权的土地上进行基础设施和房屋建设。
房地产开发企业销售自行开发的 房地产项目增值税征收管理暂行办法
（一）适用范围
（二）一般纳税人征收管理
（三）小规模纳税人征收管理
（二）一般纳税人征收管理
销售额确认
一般计税办法
1、房地产开发企业中的一般纳税人（以下简称一般纳税人）销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下：
销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%）
（二）一般纳税人征收管理
2、当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算：
当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款
当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。
房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。
（二）一般纳税人征收管理
支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。
在计算销售额时从全部价款和价外费用中扣除土地价款，应当取得省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据。
一般纳税人应建立台账登记土地价款的扣除情况，扣除的土地价款不得超过纳税人实际支付的土地价款。
（二）一般纳税人征收管理
销售额确认
简易计税办法
4、一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。一经选择简易计税方法计税的，36个月内不得变更为一般计税方法计税。
一般纳税人销售自行开发的房地产老项目适用简易计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额，不得扣除对应的土地价款。
销售额=全部价款和价外费用÷（1+5%）
（二）一般纳税人征收管理
房地产老项目，是指：
（1）《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目；
（2）《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。<br****题
【案例一】A房地产企业（一般纳税人）自行开发了B房地产项目，施工许可证注明的开工日期是2015年3月15日，2016年5月该企业销售房产8套，开具增值税普通发票价税合计金额252万元，纳税人选择简易征收办法。
问：纳税人在6月申报期应申报的增值税销售额是多少？<br****题
纳税人6月应申报增值税销售额为：
应税销售额=252 ÷(1+5%) =240万