文档介绍：xx公司工程全程营销筹划方案
xxx投资参谋
2004-5-15
目 录
目录1
第一局部青岛市宏观经济环境分析4
第二备建设、对外开放力度的加大等都将会对青岛的开展起到新的刺激作用。宏观经济持续向好，优越的开展环境给房地产业带来了很大的开展空间。社会、文化环境和经济环境均对房地产开发十分有利，本工程面临良好的开展机遇。
第二局部 青岛市房地产市场状况分析
青岛市商品房竣工面积从98年开始呈现出隔年大幅增长的开展趋势，从柱形图上我们可以看出两条线：一条是98年、2000年、2002年构成的上升线，一条是99年、2001年、2003年形成的上升线，这两条线所表现出的都是稳步上升，增幅逐渐变小的开展趋势。
青岛市商品房销售面积99年～2003年呈稳定增长势头，从99年的236万平方米增长到2003年的453万平方米；增幅99年～2001年根本保持不变，为28%左右；2001年～2002年、2003年增幅较小，%，增幅下降较明显。
从产品结构来看，去年商品住宅投资94亿元，施工和新开工面积到达1417万平方米和800万平方米，分别占房地产开发总量的81％和87％，经济适用房占整个商品住宅的15％。
受供求关系影响，2003年1～4月份，%，／平方米，%。
青岛市商品房销售额从99年～2003年逐年增长，，增幅超过100%；各年增幅从99年
～2002年稳定增长，%、%%；2001年～2002年增幅有所回落，%，%。
青岛市历年商品房销售额〔亿元〕
2002年及2003年青岛的土地市场空前活泼，土地拍卖市场更是高潮迭起，涌现出两个“天价〞。其一，市南区芝泉路地块每平方米楼面地价创出5500元“天价〞；其二，市南区CBD中心区的海门路8号地块每平方米楼面地价拍出5120元，更是创出了每亩一千一百多万元的青岛土地市场的“世纪天价〞。土地价格的攀高势必强烈拉动青岛房价的继续攀升。
另外由于青岛作为奥运会的协办城市，其投资潜力巨大，吸引了众多岛城内外的投资者的目光，作为投资型的物业，将会吸引大量本地和外来投资者的眼球。
从2002年大青岛开展思路确实立、土地制度的改革、土地出让量的逐渐增加，青岛市区内的可开发土地逐渐减少，让青岛供不应求的房地产市场增量开展。同时，由于青岛土地市场在2003年底首国土资源管理局审查过程中出现的一系列问题，造成了很多工程无法正常开工建设，因此在市场上也留下一块空白时机点。
第三局部 工程周边工程及可类比工程调查结果
物业名称
数码港
开发商
新世界〔青岛〕置业
物业管理公司
青岛雅园物业管理
地理位置
香港中路和南京路交汇处
总建筑面积
10万平方米
竣工时间
2003年底
销售率
95%以上
销售价格
均价9500元；现二手房市场均价11000元/平方米
物业效劳内容及价格
综合效劳费5元/月；；；
租金水平
—·日；—·日
二手市场挂牌情况
很多
工程卖点
地理位置优越，CBD核心位置；在青岛首推酒店式公寓概念
备注
其中酒店式公寓总建筑面积13000平方米，全装修：地板、厨具、碗具、床、桌椅、电器〔电视、冰箱等〕；主力户型52平方米〔80%〕、109平方米〔15%〕
物业名称
百盛大厦
开发商
青岛第一百盛
物业管理公司
百盛物业
地理位置
中山路和曲阜路交汇处
总建筑面积
13万平方米
竣工时间
1998年
目前销售价格
13-26层均价6000元/平方米；28-37层均价7300元/平方米
物业效劳内容及价格
13-26层包括中央空调，·月；28-
租金水平
13-·日；28-·日
工程卖点
中山路地标性建筑，南观栈桥
二手市场挂牌情况
少
备注
共49层，其中1-8层购物中心；9-11层集团办公；13-26国际商务中心；28-37天下君临〔以办公为主〕；38