文档介绍：前言
通过与贵公司前期的接触与沟通，承接上次我们的营销筹划思路，针对本工程即将进入紧张的开工及开盘准备的实际性阶段。我们在对学林雅苑保持信心的同时，也应该随时做好迎接市场挑战的准备，下面我们就工程的整合推广与市场营销做出定性定量的安排，而上一辈〞话题的讨论，有效的积累目标客户；
在工程入市期通过“教师优惠券〞“教育成长券〞的现场送出来迅速促成交易；
在工程强销期及持续期通过相关的主题活动来继续消化目标客户群并送出“教育基金〞形式的购房优
惠〔小孩送成长购房基金、老人送休闲教育基金〕；
直接目标客户的推广活动；
分时段的优惠活动。
2、商业类营销推广策略
我们方案采取两种策略：
〔1〕专业市场运作模式
成立一个专业的地面装饰材料专业城，前期组织力量进展招商，主要是完成主力品牌商家的引进，这样可以采取售后包租的销售模式，即租赁给一大型地面装饰材料的品牌商，通过它的管理来经营，同时把整个商业群楼分割成带产权的10-20平方米单位出售，用稳定的租金来回报投资产权单位的业主投资回报率。
〔2〕化整为零的运作模式
就是上次我们提供方案的建议。
3、地下车位营销策略
运用前一次方案的策略同时，建议在小区地面上先不规划停车位，前期使有车的业主来购置地下车位。
三、工程概念推广策略
为什么要买学林雅苑？—— 原因其实很简单，为了拥有老城区便利的生活圈、深厚的学府文化底蕴！
创意原点：一个盛载文化与美德的家园
广告推广呈列： 与学府为邻 同文化相伴
孩子的未来 你的家
一个盛载文化与美德的家园
四、工程2005年度营销保障体系
1、学林雅苑媒介推广策略
〔一〕媒介目标〔争取在年度销售黄金档期5-10月打一场短！平！快！的漂亮仗〕
选择适当媒体，为创意提供最优的演出舞台与发挥空间，使广告对消费者产生最优的说服效果。
通过科学的媒介投放组合策略，制造声势，在保证足够的有效到达率，防止不必要浪费的前提下，吸引消费者前来咨询，感受现场气氛，产生购置欲望。
树立开展商及楼盘形象，增强消费者的信心，发挥口碑宣传的优势，提高工程的知名度和美誉度。通过广告宣传，有力配合销售，使学林雅苑工程尽可能短的时间内进入销售成熟期，迅速回笼资金。
〔二〕媒介投放组合策略
在不同时段结合销售周期使用以下媒体推广方式：现场包装、报纸、广告路牌、DM单张、现场活动。
市场引导期
现场包装、外围引导，配合报纸广告传递工程入市信息及迅速把工程独特的个性展现出来。
强销期
以报纸为主，事件行销为辅，提升形象，强调效劳，提供更多便利购楼条件，吸收消费者前来咨询、看盘。针对主要卖点做纯销售式广告，与现场销售有力配合，促成更高的成交额，减少销售工作的压力，同时发挥软性文章与新闻炒作的理性诉求配合宣传，到达购楼热潮之目的。
持销期
以报纸广告为主，以形象广告、证言方式、卖点广告、催促式广告形成投放促销广告，同时配合短程促销活动，解决销售中存在的问题与矛盾。
尾盘期
利用报纸做一些感性诉求，同时利用工程形象进度的收尾阶段，增强置业者的购房信心，消化存量。
附：推广工具
传统工具：楼书、宣传单页
户外：路牌、与工程展示中心的外围引导
报纸广告：?半岛都市报? ?青岛晚报? ?青岛财经日报?
杂志广告：学术类杂志、?半岛新生活?
DM稿：针对目标人群的直邮广告。
媒介选择的标准
选择青岛对消费者最有影响力的媒介——?半岛都市报??青岛晚报?
选择目标消费者接触最多的媒介〔教师类〕——?青岛财经日报?或学术刊物
选择最贴近我们目标客户群体的的媒介—— 形象墙、POP、海报、直邮广告等等
媒体运用
〔１〕?半岛都市报?
综合性大型报纸，日发行量以达68万份。其主要针对群众读者，家庭订阅率高，读者忠诚度高。
〔２〕?青岛财经日报?、交通频道播送电台等作为辅助。
广揭发布频率
各媒介在广揭发布的时间和频率上互为补充，前期3波+中期6波+后期2波硬广告。
〔三〕媒介投放组合方案建议
报纸广告：
报纸广告的效果是不容置疑的，针对目前这个比拟特殊的时间段，有必要进展大规模的宣传；迅速打响“学林雅苑〞品牌，以高品质入市。
建议前期在开盘日前一个月开始进展密集型打击〔建议前一个月每周一期半版?半岛都市报?，后期因为媒体推广费相对较高，可考虑以报眼形式在特定时段
〔如节日、活动期间〕连续投放。并针对互动推广的需要，可在其它报纸进展小规模宣传。
广告牌：
广告牌效果较好，尤其是在夜间，视觉的冲击力很强，建议选择在工程周围各校区路段配合工程入市形象，发布周期为1-2个月的户外广告。
建议：与我们选取的销售中心互动，形成最强