文档介绍：谨呈:广州时代地产集团长沙公司
Times Fashion Marketing Strategy Report
时代倾城营销策略报告
2011年5月010日
报告导图:
1 市场篇面临的市场与竞争环境
2 项目篇项目梳理与理解
3 定位篇项目营销发展定位
4 策略篇营销策略及解决思路
5 营销篇项目营销执行
Contents
1 面临的市场环境与竞争
宏观市场环境
区域市场环境
项目竞争项目(毛坯)
精装市场分析
长沙房地产开发情况
施工面积快速增加,未来市场供应量巨大,竞争形势异常严峻。
长沙近几年房地产供求关系
7500 单位:万㎡
6000
4500
3000
1500
0
2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010
施工面积 3100
竣工面积 530
新开工面积 1100
数据来源:长沙市房地产研究中心
• ㎡,%,,未
来市场还将会有大批货量集中上市。
•按照通常在未来3年左右开发完毕进行测算,则每年市场供应量将达2200万平方米左右。
4
供求关系
一季度市场供求关系仍处于合理范畴内
2010年,,同比增长
%;,%。
,同比减
%;,%。
5
2011一季度长沙内五区销售量环比增长,市场表现平稳
4·17新新国八条
政
2010年,,同比
%;,%。
,同
%;,%。
6
市场供求结构关系
中小户型是市场供求主力结构
2010年内五区住宅户型供销结构 2011年1月内五区住宅户型供销结构
2010年,内五区住宅供求主力以60-120㎡中小户型为主,刚需是市场主需。
2011年1月,由于受“4·17”新政以及新国八条政策影响,市场结构发生明
显变化,60㎡以下小户型供应量大幅缩水,而60-90㎡紧凑型户型一跃成为
当前市场绝对主力。
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成交价格分析
11年1季商品房均价突破6500/㎡,住宅均价突破6000/㎡
2010年,长沙内五区新建纯商品房网签均价为5456元/㎡,同比增长
%。其中,住宅5230元/㎡,%。
2011年第一季度长沙内五区新建纯商品房网签均价为6541元/㎡;其中
住宅均价突破6000元/㎡。
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销售结构分析
市场以刚性需求为主,首置是各区间需求成交主力
图1 2010年上半年新房购房目的调查图2 2010年上半年新房购房者置业套数比例
数据来源:长沙房地局信息网
从购房特征的统计中可以看出,首次置业占近七成。以自住为购房目的的达到
62%。
而真正属于三次及以上置业次数的客户仅为12%,因此,新政中关于三套房贷全
面暂停的措施,并不会对长沙整体楼市产生太大影响。
首付比例提高并不足以阻挡刚需客户购房。
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长沙2010年房地产供求结构
4500-5000元/㎡、以及5500元/㎡以上价格段成为销售的主力区间,
市场上高档楼盘销售情况相对良好。
2010年内五区新建商品住宅户型销售价位分析
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