文档介绍：朱家角中信泰富营销提案
适用于教师试讲、学校演讲、教学课件、说课大赛
——站在城市化的角度，审视朱家角新镇和本项目——
本案临湖，自然资源得天独厚
与古镇风貌隔湖对望，交相辉映
周边拥有系统化的商业、酒店、休闲旅游度假区规划
总体00元/㎡
（康桥水乡叠加） 为基准底价
以6800元/㎡（金地格林郡4复5）
为标准高价
开发商品牌，项目规模、品质、营销
优势，价格系数+3%
整盘内产品稀缺度+3%
新盘快速切入市场-1％
6200*（1+3%+3%-1%）=6510元/㎡
——叠加别墅价格基准及修正——
参照案例：招商·依云郡
占 地：㎡
容积率：
总户数：448套
产品规划：联排+叠加
联体别墅：200－230㎡
叠下：180-190㎡
叠上：160－170㎡
部分设地下室：65-70㎡
开盘日期：2006-8-5
销售价格：联排9000 叠上7000 叠下：8000 成交均价： 8877
开盘当天成交158套，去化顺序：
联排带地库 联排无地库 上叠 下叠 双拼
——价格修正——
参照分析
适用范围
备注
下叠与上叠
价差15％，属于市场中的常规价差系数
适用于本项目的平层定价
此处的叠下是含车库，叠上不含车库
下叠与联排
价差为13％，常规一般做到15％-17%
适用于下叠和联排间的相互定价和验证
此处的叠下和联排都是含车库的
本案三类产品的修正价格为：
叠下带车库
联排带车库
17%
6500元/ m2 ×117%=7605元/ m2
以叠上6500为准对联排价格验证：
下叠带车库
上叠无车库
14%
以叠上6500为准对叠上价格验证：
6500元/ m2 ×85%=5525元/ m2
叠上部分含车库很难通过实际案例来验证，建议将车位费用直接摊算到单价上面
——D16均价建议——
联排均价：7600元/平方米（含车位）
叠下均价：6500元/平方米（含车位）
平层均价：5500元/平方米（不含车位）
一期整体均价:6800-6900元/平米
产品
单价
面积段
总价段
叠加
6500
205-220
130-145
联排
7600
210-230
160-175
3层平层
5500
90
约50
本项目产品
产品
项目名称
面积段
总价段
1-2叠加
康桥水乡
（20套）
210-226
售完
联排
康桥水乡
220-250
170-190万
3层平层
金地格林郡
150-160
75-95万
区域产品
市场稀缺产品
品质/总价双重优势
总价明显区分
——本项目价格定位及竞争产品总价对比——
平层（含车位）：总价控制在55万以内，具备较为显著的总价优势。
D16地块推案策略
——开发进度及销售分期计划——
07年开出的房源，工期主要分为三期开发，按照由东至西的开发顺序。
一期的房源将会在5月份开工，7月底结构封顶，成为本项目首批销售的房源。
一期
三期
二期
样板段
北段
西南段
第一批：样板段
推案时间：
属D16较好产品和区域，利用项目首次亮相，可形成火爆销售效果。
第二批：西南段
推案时间：
基于销售旺季，利用首批房源热销和长假房展效应，主推西南段外围产品,如一批房源销售顺利，则价格小幅上涨。
第三批：北段
推案时间：
基于前批房源销售基础、联动销售持续效应，短期内加推北段好\次好产品, 实现价格渐进提升。
——整体推案计划——
首批开盘
总销约6200万
任务分解
叠加,平层主力房源
少量联排共61套
约1万平米销售积
预计10月底
销售金额5300万
回笼资金3800万
项目收尾
总销约6300万
任务分解
叠加，平层和联排
共约60套
约1万平米销售面积
预计12月底
销售金额5100万
累计回笼资金8100万
项目放量
总销约6300万
任务分解
叠加,平层和联排
共约60套
约1万平米销售面积
预计11月底
销售金额5600万
累计回笼资金6500万
——整体营销任务——
销售策略1.——长蓄短爆,追求精准
5月起长线蓄水,大量积累有效客户,短时段开盘人为引发求大与供开盘前将客户与房号一一对应，以确保客户精准度和房源的热销效果；
销售策略2.——小量多推,小步快跑
小量推盘，易形成客户争抢，利于