【房地产】静安枫景营销策划报告.docx

文档介绍：静安枫景营销筹划报告
宏观市场：〔数据来源：某某市房地产交易中心〕
2001年上半年某某房地产市场“涨〞声一片，主要表现在以下几个方面：
房产投资涨：2001年上半年房地产开发投资额245258万元，而2000年同期为1986468万商业区。
“南留北拆〞的方针综合考虑了以下因素：静安区南部近代优秀建筑集中，新闸路以南的大顺胡同、裕华新村等保护区内的单幢花园住宅充满优雅的怀旧气息，作为文化遗产，需要长期保存。而新闸路以北旧式里弄和老工厂集中，这些旧房和旧厂将逐步撤除，新建中高档现代居住小区。
为完成该项规划，静安区今年实施的实事工程有〔局部〕：
旧里改造方案年内开工20万平方米，竣工7万平方米，撤除各类旧住宅13万平方米，其中旧里9万平方米，使5500户居民的住房条件得到改善。
完成昌平路延平路——江宁路道路拓宽工程，辟通和拓宽陕西北路、昌化路。同时，完成3条道路的大修改造和10条道路的重点养护。
完善静安区公共交通规划，落实站点，开通区内公交环线。实施静安南京路橱窗内光外透延伸工程。
新辟公共绿地4万平方米、专用绿地1万平方米，引进大树3500棵。完成延安中路大绿地二期建设和西路常德路大绿地建设。
建设4个配套齐全的住宅小区，即大闻丽都、嘉园、天鼎花园和新福康里一、二期。完成景观道路沿街44幢居民多层住宅“平改坡〞工程。
本案位于居住区和商业区交界处，处于“现代居住区〞的最前沿，南面正对高品质的“商业商务区〞 ，有利于本案中高档的产品定位和客户吸引。
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结论：
〔二〕、静安区整体楼市情况
2001年上半年，，〔平均销售单价为5575元/平方米〕，％％。交易金额增长缓于交易量的增长，而上半年主要交易根本集中在一些旧盘上，价格有所回落属于正常情况。
今年上半年，静安区交易价格水平低于去年同期的水平，主要原因是高品质、高售价物业供给量缺乏。
与平静的一级市场相比，三级市场交易火爆，底部积压房源进一步得到消化，未来供给量控制良好。中高房源的稳定已经成为房产市场的中坚力量，在供给量缺乏的情况下价格有上升趋势；高价位房源的入市将大幅冲击价格行情，未来市场格局根本确认。
目前的市场架构可谓天时地利人和，区域房价指数将突破向上，并且在未来几年内，行情有屡创新高的可能，主要表现在底部积压房源进一步消化，其价格因素对大局影响越来越小；高档房源供给充足，市场价格逐步确认，并且为中档房源翻开价格上升空间，有利于总体价格的抬高，未来的市场上升行情一触即发。
本案面临最大的竞争对手来自尚未浮出水面的盘量，根据不完全统计，在2002年和2003年静安区已规划上市的体量将达100万平方米左右。
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结论：
三、消费市场
〔数据来源：天启消费者研究数据库〕
据调查，目前某某的购房群体中“三口之家型〞占总购房人群的54%、“年轻夫妻型〞占购房人群的21%。上述情况可见，某某购房越来越多趋向于“小家庭〞购置。
小家庭购房族大多钟情于两室两厅房。其中“三口之家型〞%、“年轻夫妻型〞%，均超过半数。他们购置两房面积大约在90-110平方米，而购置三房的比例要低一些。说明目前某某人购房面积正在趋向合理，并非越大越好。他们在购置三房时都以控制总价为根本出发点。
目前某某人购房有两大偏爱：
一是越来越多的消费者对板式小高层青睐有加。板式小高层既有高层物业的建筑结构优势，又有多层物业的高得房率和采光及通风优势。
二是消费者在选择小区规划布局时，偏向于各类物业形态相结合的形式。比方小区内有多层、高层、小高层、联体别墅等，其中尤以多层、小高层相结合的小区独占鳌头。
住宅小区的景观绿化、会所配套以及健身场等都成为消费者选择物业时的重要指标。前几年在刚开始改善居住条件的时候，某某人大多购置二室一厅房。不久为了追求一步到位，三室一厅房趋于热销。这些大都以大家庭的形式进入市场。到了2001年，又从“大家庭〞向年轻“小家庭〞转变，明确某某新一代年轻人已经进入购房主流。同时，购房时更加注重产品品质和功能配比。
最受欢送的楼型是小高层在可以复选的情况下，%的人选择了小高层，%的人选择了多层。通过与受访者的交流，发现小高层更受有“一步到位〞消费倾向人士的偏爱，他们普遍认为此类物业结构好，寿命长。在所有受访者中，%，而30岁以下的人选择高层的比例到达了30%，明显高于其他年龄组的人，这与年轻人特有的审美心理、生活习惯有关。选择多层的人看中的如此是多层的得房率较高、物业管理费较廉价等因素。
四、工程地块分析
地块状况
位置：静安区中心位置，北至康定路、西临