常州城东房产市场分析.docx

文档介绍：第一局部：城东市场宏观分析
一、工程周边区域市场供求分析
1、供给量分析
2、供给建筑形态分析
3、供给户型分析
4、供给价格分析
5、去化情况分析
二、区域市场营销分析
三、区域消费者分析
第二局部：城东市场分析总结
93——136
银河湾星苑3期
3房
125——134
凯旋城2期
3房
122——143
聚缘雅居
3房
108——127
东方明珠花园1期
3房
110左右
分析：主力户型多以紧凑实用的三房为主，面积在110——130㎡。
4、供给价格分析
平均销售单价
分析：区域各楼盘销售均价差异比拟大，个别楼盘的销售均价到达6000元/㎡，
如银河湾星苑；而靠近郊区的楼盘均价只有3800元/㎡，如世府邻里中心。
同区域的楼盘销售均价相差不大，如水木年华和世府邻里中心的销售均价相差100元/㎡左右，彩虹城和凯旋城也同样；但也有相差较大的，如银河湾星苑与聚缘雅居和彩虹城，相差达1000多元/㎡，这与楼盘本身的质素有很大关系。
主力总价
分析：区域楼盘主力户型总价相差较大，最高与最低的相差2倍，一方面与楼盘位置有关，另一方面也与楼盘的质素有联系。盛世名门与银河湾星苑，虽然处于同一地段，但由于面向的消费群不同，楼盘档次不同，因此银河湾星苑主力总价高于盛世名门。
需要指出的是，区域主力总价根本在55万以上，而从目前各楼盘的销售状况来看，这个价位能为市场承受，而最高承受限度在60万。
平均总价
分析：整个区域各楼盘的平均销售总价差异也比拟大，最高是最低的一倍多，目前最高总价楼盘银河湾星苑的销售比拟缓慢，总价较低的世府邻里中心销售也一般。而聚缘雅居和福缘雅居等楼盘因为地处成熟居住区，去化较快。因此除了价格之外，城东的消费者对区域选择更加关注。
5、去化情况分析
楼盘名称
总建〔万㎡〕
在售〔万㎡〕
已售〔万㎡〕
水木年华
18


世府邻里中心



福缘雅居



中央花园


0

29


盛世名门3期



银河湾星苑3期



凯旋城2期
28


聚缘雅居
15
6

东方明珠花园1期



合计



分析：㎡，％，㎡，未来区域内竞争异常剧烈。
二、区域市场营销分析
工程
推广主题
报纸广告
户外及其他广告
活动营销
优惠策略
价格策略
水木年华
买的起的高品质住宅
常州日报
展板、道旗
——
一次性付款96折，贷款98折
世府邻里中心
——
——
展板
——
一次性付款95折＋2％契税；15％、20％首付98折＋2％契税；灵活付款、30％首付96折＋2％契税
福缘雅居
——
常州日报
——
——
98折＋1万元优惠
低开高走
中央花园
城市向北/生活在中央
常州日报
展板、车身
无
——
——

七彩生活，缤纷呈现
常州日报
道旗
——
开盘当天98折，另优惠5000元
低开高走
盛世名门3期
TOP100
常州日报
晚报
展板、车身
产品说明会；
2006法国时尚电视国际模特在现场进展现场演绎品牌时装SHOW
开盘两天期间98折＋8000元优惠
低开高走
银河湾星苑3期
为奋斗后的卓越人生加冕
常州日报
电视，广告牌，网站
亚细亚影视城举行产品鉴赏会；
开盘期间邀请明星
预约登记客户享受5000元优惠
低开高走
凯旋城2期
呼吸自然共享生态，28万平米健康生活
常州日报
展板
——
98折
低开高走，幅度不大
聚缘雅居
市中心15万平方米生态景观住宅区
常州日报
展板，车身
出国游
开盘优惠58元/㎡
低开高走
东方明珠花园
静界
常州日报
展板，车身
产品说明会以及看房有礼活动
150元/㎡
正常价格入市
分析：在媒体选择上中高档主要以常州日报、晚报、公交车、户外看板、道旗为主，中低档次楼盘主要以公交车、条幅、日报、晚报为主。
区域内在售楼盘除银河湾星苑等高档楼盘，别的活动促销一般，但价格促销力度相当大。
在价格策略上都采取低开高走的策略。
三、区域消费者分析
区域内较高档楼盘有银河湾星苑，因其楼盘档次、质素较高，故其客源并不单指某一区域，而是覆盖整个常州，职