文档介绍：东台金海路工程市场环境调查分析
目 录
三、商业
一〕供给状况
二〕价格水平
三〕销售状况
四〕产品特征
五〕商业小结
四、小户型产品
一〕供给状况
二〕价格水平
三〕销售状况
四〕产品特征
五〕小户型产品小
1528
1250-1800
700-800〔阁楼〕
2300
中亚城市花园
1900
1500-2100
1800-1900
——
秀峰华庭
1600
1270
——
﹡阳光华庭
1500
——
1500
——
河滨花园
2000
1750-2200
2000
——
盛大花园
2200
1700-2480
780〔阁楼〕
——
﹡湖畔花苑
1380
——
1100
2100
﹡丽晶花园
1700
——
1700
——
跃层销售方式：
赠送，隔楼面积为底层的40%左右，跃层价格为底层价格的120%，如秀峰华庭。
销售，跃层价格为底层价格的70%，如湖畔花苑。
销售状况
住宅总体销售状况良好。湖畔花苑、丽晶花园、阳光华庭根本都已售完，仅余几套大面积跃层和别墅。其他楼盘的销售率
根本都在70%-80%以上。
大多数购房者为东台本地人。
表3 在售楼盘销售状况
楼盘名称
开盘时间
规划户数
整体销售率
西湖花园
2003年12月
946户
80%
中亚城市花园
2004年6月
279户
80%
秀峰华庭
2004年10月28日
365户
30%
阳光华庭
2003年3月
141户
97%
河滨花园
2004年11月
约1000户
30%
盛大花园
2003年2月27日
900多户
40%
湖畔花苑
2003年6月
135户
97%
丽晶花园
2004年6月
100户
100%
合计
——
约4000户
——
注：秀峰华庭、河滨花园、盛大花园的当期销售率分别为70%、60%和80%。
产品特征
普通户型。
东台目前在售楼盘的户型面积范围在90-150平方米〔见表4〕，主力户型是130-140平方米的三室两厅两卫，90-100平方米的小户型所占比例较小。
表4 在售楼盘主力户型
楼盘名称
面积范围
〔平方米〕
主力户型
户型
面积〔平方米〕
西湖花园
89-126
三室两厅一卫
106-107
三室两厅两卫
123
中亚城市花园
107-174
三室两厅两卫
140
秀峰华庭
98-156
三室两厅一/两卫
120-136
阳光华庭
117-149
三室两厅两卫
130-145
河滨花园
102-150
三室两厅两卫
130-138
盛大花园
97-145
三室两厅一/两卫
127-142
湖畔花苑
100-140
四室两厅两卫
135
丽晶花园
110-148
三室两厅两卫
132-144
2、跃层/复式
东台目前在售的楼盘中，多数是将顶楼做成跃层或阁楼的形式。
整体为跃层的产品现在已在东台市面市，但此产品现处于市场试探阶段；如金地·盛大花园和秀峰华庭都推出了一栋。
小结
工程优势：
总体来看，东台住宅供需平稳，销售状况良好，价格稳步上升。
未来城市规划〔金海路规划〕是本工程一个重要的支撑点。
潜在购房者需求调查结果显示：消费者对金海路将来的开展前景看好，对本工程周边楼盘的购置意愿较强。
工程劣势：
东台目前住宅主要分布在新东路以南地区，本工程周边住宅开发尚不成熟。
本工程地块不规如此，不利于整体规划。
本工程户型面积设计太大。目前市场上130-140平方米的大户型供给量太大导致销售不畅，100-110平方米户型畅销。
工程建议：
建议本工程在宣传时结合政府的规划方案和鼓楼路步行街改造建设后的现状引导消费者。
在价格方面，在参照在售楼盘均价〔1500-2000元/平方米〕的根底上，结合城市规划的进一步明朗，周边楼盘的建设，采取低开高走的方式，不断提升楼盘和区域价值。
建议本工程在户型配比方面可适当加大100-110平方米三房的比例。随着整体房价不断上升，控制住房面积有利于控制房屋总价，适应消费者支付能力。
在产品上引入一些新的理念，如全明户型、独特的外立面等，创造工程亮点。
商业
整体特征〔分布〕
东台商业主要分布在新东东路沿线，包括国贸大厦、八达城、农工商超市、苏中商城等大型商业工程。
供给状况
在经营商业工程
在经营的商业工程主要分布在新东东路沿线。经营内容包括服饰、鞋类、百货、电器、超市等。其中，规模较大的有国贸和苏中商城。
表5 主要在经营商业工程一