杭州 万科·北宸之光前期定位报告终稿.ppt

文档介绍：杭州_万科·北宸之光前期定位报告终稿
A
B
价值分析与户型排布
低值区——红色区域：
特点：临近城区或交通主干道，较为嘈杂
规划建议：价值较低的小户型刚需单位，以90方小三房为主
低值区
中高值区
中高值区——青积达到舒适4房
140平户型
20
3、园林规划建议
喷泉、艺术雕像等情景小品突显小区的趣味感和灵动性
社区主入口：地标性的钟楼和体现学院特征的林荫道
副入口的
Date
22
集中式的开放绿地和运动场所、塑胶跑道，体现校园的感觉
浪漫紫藤架下——夏夜乘凉，冬日晒暖，春风赏花、秋叶静思
彼岸情人坡——倚坐日落，对话夜空
小桥、流水、兰亭
利用一些回廊、亭子、制造可停留的休闲节点
2022/8/24
也可以是一片小树林，或者是让人感觉浪漫独特的植栽
南部水景的打造：营造一条环境优美的散步道路
道路系统
结合园林、水景、随处休憩的座椅，晨跑、饭后散步、午间遛狗，有开放的大道有幽静的小道。
遮天蔽日林荫道
曲径通幽羊肠小道
石砖铺道，随处休憩的座椅
蜿蜒曲折鹅卵石辅道
Date
27
景观细节
28
4、配套：商业街和会所
商业：
建议设置于冯家浜路和通云路，沿街商铺的形式形成商业街，定位可参照良渚。
商业定位可参照良渚文化村，以满足日常生活为主，同时为品质商家（因时间原因，具体业态、分布、面积占比尚未作出）。同时建议甲方占据商业定位和商家引进的主动权，首先以商业价值来带动楼盘销售，最后以楼盘的成熟来带动商铺的价值。
初步商家建议：
屈臣氏
净菜超市
食堂
塞拉味
忠儿面馆
宁波汤圆
甘其食
第二乐章
重庆鸡公煲
象王干洗
傣味火锅
奶茶店
烤鱼
功能分区
项目
建议面积（平方米）
合计
高端
亲水主题区
水特色
热浴
200-300
2000平米
理疗 、水疗
300-400
游泳池
25×
热身
器械健身
300
瑜伽、舞蹈
200-300
餐饮
图书馆自****室风格的茶吧
500左右
大众
运动
游泳池
25×
1000平米
羽毛球、乒乓
×
网球场（室外）
×
棋牌室、多功能厅
200-300
儿童乐园
200-300
阅览室、教室
100-150
会所设置建议：
会所业态建议——在满足日常娱乐和运动的基础上，设置公共分享和运动的空间，满足社交和分享需求
业态分类
目的/客户群
业态选择
建议面积
推荐程度
经营
分享、社交中心
业主分享、社交为主
创意厨房
100平
自营
Party空间
200平
自营
儿童托管
有家庭业主
假期托管、培训
100平
自营或
引入品牌
健身美体中心
健身为主
健身房
350平
引入品牌
ＳＰＡ美容中心
150平
游泳池
300平
咖啡吧
业主
类图书馆风格
500平
自营
功能
建议
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创意厨房的设置，让客户有更多的生活情趣和休闲方式；儿童托管解决业主工作繁忙的后顾之忧
创意厨房
1、内设厨房设备用具，业主可租用招待朋友、比拼厨艺
功能
建议
儿童托管
1、内设一定的儿童游乐设施，业主可将儿童托管
2、假期设置一定的培训班，儿童可学****各种才艺及功课
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健身美体中心
高档健身+SPA美容
1、高档健身中心：内有健身器材和可练****瑜伽、舍宾等受白领女性喜爱的健康舞蹈教室
2、SPA美容中心：满足运动后清洁及日常美容美发需求
3、游泳池：50m×4泳池，满足业主健身需求
健身美体中心，满足业主日常健身美容的需求
功能
建议
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咖啡吧经营，开通wifi，成为业主休憩之地。
*
图书馆式咖啡吧，满足业主怀旧情怀，增强归属感，日常休憩之地
功能
建议
结束之前，回顾思源的观点：
1、杭州市场消费力大，刚需和首改楼盘依靠价格和产品是可以跑量的；
2、区域处于从起步到迈向成熟期的发展中，以交通和未来规划为驱动；
3、区域市场产品力较强，主要为刚需和首改，价格精装修可到15000元/平米；
4、自身地块素质和竞争对手相比无明显优势（除了规模和品牌），那么我们需要做到