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第一章   房地产和房地产估价
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房地产评估—王阿忠
引言
何为房地产估价？
即对房地产的“客观合理价格”或“价值”进行估算和判目前主要有所有权、使用权、租赁权、抵押权、地役权（他人对土地享有一种有限的使用权如通行权）等。
②房地产相邻关系的限制。负有注意防免损害相邻房地产的义务，就相邻房地产所有人或使用人而言，则享有请求房地产所有人、使用人注意防免损害的权利。包括使用时不得损害相邻房地产，如通风、采光、污染和放射线、易燃易爆。
③土地使用管制。主要指用途转变（农地转建设用地）和城市规划，规划通过对土地 用途、建筑高度、容积率、建筑密度 等限制来管制土地。（容积率=建筑面积/土地面积；建筑密度=建筑基地/土地总面积，满足绿地、通风、采光隐私权等要求。）
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房地产评估—王阿忠
（所处的区域和具体地点，从宏观到具体的层次来分析）
（ 依法确认的面积，以平方米表示）
（通常用宗地图说明）
（顺序最好为东南西北）
（地势高低、自然排水、被洪水淹没的可能性）
（用图片说明）
（ 现状用途）
（ 集体、国家所有；出让、划拨；剩余年限等）
（地基承载力、地下水位等）
（七通一平）
（土地用途、建筑高度、容积率等）
（临街宽度与深度） （一般了解到产权为止）
2、土地的基本认识
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房地产评估—王阿忠
三、建筑物的认识
房屋 指能够遮风避雨并供人们居住、工作、娱乐、贮藏物品、纪念或进行其他活动的空间场所。
美国学者甚至把住宅喻为将政府和人民粘合起来的“粘合剂”，没有它，社会就不安定。1931年美国总统胡佛就曾指出：“没有什么东西比住宅更能为谋求人们幸福和社会安定作出贡献。”
构筑物 指除房屋以外的建筑物,人们一般直接在内进行生产和生活活动(如烟囱、水塔、桥梁、隧道等)
建筑物是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑构配件和设备等组成的整体物。
建筑物
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房地产评估—王阿忠
建筑物的基本认识
面积 包括建筑面积、公摊面积、使用面积、其他面积
层数 有低层建筑、多层、高层建筑、超高层建筑
结构 有钢结构、钢混结构、砌体（砖、石等）结构、木结构、塑料结构等；
设备 有电梯、空调、电讯、照明、排水等；
装修 分内外装修，毛坯房；
平面布置 包括平面图、户型图等；
外观 包括外观图片等；
建成年月 包括开工日期和竣工日期；
维修、保养情况及完损程度；
利用情况 包括不同用途的面积分配和楼层分布
产权状况 有独有、共有和区分所有（是一种复合性的权利，由共同关系产生的成员构成）
其他 如通风、采光、隔音、隔振、隔热、层高，物业管理等
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房地产评估—王阿忠
四、房地产概念的总结
上述房地产的概念可简要用图表示：
房地产
不动产
物业
土地
建筑物
其他地上定着物
实物
权益
区位
实体质量功能
土地
建筑物
房地
上空地面下空
房屋
构筑物
结构、设备、装修
产权等
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房地产评估—王阿忠
第三节 房地产的特性与类型
一、房地产特性
二、房地产类型
按用途划分
按开发程度划分
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房地产评估—王阿忠
一、房地产特性(主要取决于土地的特性)
位置固定使每宗房地产独有其自然地理和社会经济位置，有区位优劣之分（东京与闽清）。不可移动性派生出独一无二性，没有两宗房地产相同。站在东街，往街边里走10步，价格一落千丈
土地具有不可毁灭性，建筑物钢混构50年，但须提出，土地使用权有期限，到期无偿收回，由此建筑物可能有多次经济寿命，土地须保护，否则会影响使用性能，就“毁灭”了。
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房地产评估—王阿忠
土地供给总体上有限，供给无弹性，经济可行，填地，如福州填浦，向郊区和空间发展。但行业之间则有弹性，数量有限使房地产独占，特别贵。
从经济角度，土地用途选择是：商业、办公、居住、工业、农牧、森林等，房地产估价有最高最佳使用原则。
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房地